Как победить в коммунальной войне? Интервью замначальника ГЖИ

По данным опроса, проведенного среди более четырех тысяч жителей края, 90% наших граждан возмущены состоянием дел в коммунальной сфере. Более 50% жалоб связано с работой управляющих компаний. Можно ли заставить управляющую компанию  работать и содержать имущество дома в надлежащем состоянии. На вопросы «Приморской газеты» отвечал Виталий Кабанцов, замначальника Владивостокского территориального отдела государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

— Виталий Васильевич, дом выбирает управляющую компанию, чтобы она  занималась содержанием и текущим ремонтом общедомового имущества. Судя по тому, как выглядят некоторые дома, УК, заходя на дом, преследует какие-то иные цели.  

— Проблема в том, что основные жалобы о нарушениях со стороны УК поступают в Государственную жилищную инспекцию от отдельных жильцов дома. И это говорит о том, что собственники не принимают участия в управлении домом.

Давайте рассмотрим такой пример: жители многоквартирного дома Иванов, Петров и Сидоров обращаются с жалобами в УК: у одного течет крыша, другому нет жизни от запаха канализации в подъезде, третий не может избавиться в квартире от сырости и грибка, потому что у него по фасаду затекание через аварийные межпанельные швы. Еще есть бабушка-пенсионерка, для которой мятые почтовые ящики выглядят неэстетично, а молодым мамам хочется, чтобы на придомовой территории была детская площадка. Что будет, если каждый из этих жильцов обратится в  УК со своими требованиями? Они получат ответ, что денег нет. Их и в самом деле нет в таком количестве, чтобы удовлетворить все «хотелки».

Какой выход? Собственники должны определить первоочередность работ. Проблемы дома нужно обсудить на общем собрании и принять решение, на что в первую очередь потратить деньги, собранные по статье «текущий ремонт». Решение собрания направляется в УК. И дальше совет дома контролирует выполнение этого решения. Когда этот алгоритм пройден, УК, как правило, начинает работать, а не слать отписки «денег нет».

— Получается, ходить в УК в одиночку не имеет смысла?

— Конечно, этим должен заниматься совет дома, а не Иванов, Петров, Сидоров. А получается, человек  увидел из окна, что не убрана придомовая территория, написал жалобу. Или, допустим, гражданин в заявлении в ГЖИ указывает: не убирается подъезд или лампочка не горит. Инспекция обязана уведомить УК о предстоящей проверке. Нет сомнений, что лицензиат к приезду проверяющих вымоет подъезд и вкрутит лампочку. ГЖИ зафиксирует, что ситуация, о которой сигнализируют жители, исправлена.

Другое дело, когда систематическое отсутствие лампочек, грязь в подъезде, еще какие-то нарушения будут зафиксированы актами. Акты составляют члены совета дома, которые ведут ежедневный контроль. К концу недели, если были нарушения, претензия направляется советом дома в УК.

Акты — важный документ, наличие акта о ненадлежащем выполнении работ и оказании услуг является основанием для перерасчета размера оплаты по договору управления. Эти акты также служат основанием для обращения в жилищную инспекцию. Проанализировав акты, специалисты инспекции понимают, что  нарушения были, даже если они на момент проверки устранены. УК привлекается к ответственности.

Но требования к контролю и составлению актов не выполняются. Потому что во многих домах советы не работают или в лучшем случае работает только председатель. Он один не может контролировать работу управляющей компании. Там, где совет дома организовал контроль, устанавливаются нормальные отношения между УК и собственниками МКД, потому что УК знает, что за невыполнение работ, предусмотренных договором  управления, последуют жалоба в ГЖИ, административные наказания, требования перерасчета.

— В прошлом году требования к управляющим компаниям были ужесточены, появился перечень нарушений, которые определяются как грубые нарушения. Из-за них управляющие организации  могут быть лишены лицензий. Сколько таких решений принято?

— В 2018 году краевая жилищная инспекция выписала 94 предписания об устранении нарушений по управлению многоквартирными домами. Сумма штрафов, наложенных на различные Управляющие компании, составила более 9,5 млн рублей. Но прекращение лицензии — это крайняя мера.

Такая цель по большому счету не стоит. Потому что лицензия — это  право на управление домами.  В лицензии УК может быть 5-10, а может и больше 200 домов. Все они останутся без управления. Жильцы должны быть заинтересованы не в изъятии лицензии, а в выстраивании отношений с УК.  Если у компании есть два постановления о назначении наказания, сведения размещаются в системе ГИС ЖКХ. Собственники могут ознакомиться с количеством взысканий у лицензиата.

В качестве воздействия ГЖИ может также принять решение о дисквалификации руководителя УК, во Владивостоке таких случаев было два. А по  лишению лицензии у нас есть  один случай — УК ООО «Жилищная реформа». Домов в управлении этой компании нет.  Руководитель просто мошенник, он воспользовался доверием пенсионеров, которые оплачивают абсолютно все приходящие квитанции, время от времени вбрасывал квитанции населению и таким образом собирал средства, не оказывая никаких услуг. И сейчас мы обратились в арбитражный суд с иском о прекращении действия лицензии. На данный момент вопрос находится в стадии рассмотрения.

Опыт показывает, что после вмешательства ГЖИ лицензиаты стараются ситуацию исправить. По Владивостоку и Артему есть случаи, когда даже в гостинках, где собственники не проявляли никакой инициативы по управлению домом, где не выполнялись элементарные вещи по санитарии, положение менялось. А если ГЖИ дает предписание, а лицензиат его не исполняет, то это уже административное правонарушение. Действие лицензии может быть прекращено, если УК дважды не выполнила выданные ей предписания.

— Виталий Васильевич, а как быть с жалобами собственников о том, что УК завышает стоимость работ и материалов?

— Такие факты есть. Более того, зачастую УК возмещают убытки от административных штрафов за счет жильцов. Такие случаи мы тоже знаем. И у нас было восемь проверок по таким фактам, когда мы устанавливали, что собственникам помещений направляются платежные документы, по суммам не соответствующие решениям общих собраний. Под различными предлогами. Например, УК прописывали, что повышение платежей связано с инфляцией, с изменениями потребительской корзины и прочие предлоги. Эти случаи возможны, когда собственники неорганизованны и действуют разрозненно, самостоятельно, не через совет дома.

Если речь идет о прибыли УК, мы не можем вмешиваться в их финансовую деятельность, потому что аудит может быть проведен только в рамках спора, когда собственники обратились в суд, обвинив УК в необоснованном обогащении: когда деньги с дома были списаны без выполнения работ. В такой ситуации суд может назначить экспертизу для изучения документов, чтобы выявить, сколько было потрачено, сколько получено.

К сожалению, пока на законодательном уровне не принято решение о проведении ежегодного аудита УК — это могло бы  существенно исправить ситуацию. Сейчас собственники могут проявить инициативу и провести такую проверку, но им придется заплатить не менее 20-25 тысяч рублей, поэтому не все собственники на это идут.

Если говорить о претензиях к УК, то необходима консолидированная работа по установлению фактов. А на практике  это опять-таки составление актов, которые в конце года помогут проанализировать и пересчитать, какие работы не были выполнены. И, соответственно, требование перерасчета. На базе этих цифр складывается понимание того, сколько стоит обслуживание дома. Мы знаем, что УК не всегда дает объективную информацию. Собственникам нужно взаимодействовать с ГЖИ, потому что не все УК охотно идут на перерасчет оплаты услуг, пользуясь тем, что собственники не фиксируют факты непредоставления услуг.

Даже Верховный Суд обращает внимание своих заявителей: чтобы доказать, что УК получила необоснованное обогащение за счет собственников, нужно предоставить факты по ненадлежащему содержанию жилья. И когда граждане к нам в ГЖИ обращаются, мы стараемся донести до них эту информацию.

У жителей, как потребителей коммунальных услуг, есть право и  в одиночку отстаивать свои права, но это зачастую не имеет такого эффекта, как если бы  интересы жильцов представлял совет дома.

Источник – Виктория Буркова, Приморская газета

Владивостокский территориальный отдел ГЖИ: ул. 1-я Морская, д. 2, каб. 05, тел.: 8(423) 243-07-29.