Продажа десятков земельных участков во Владивостоке может привести к неконтролируемой застройке

Продажа десятков земельных участков в столице края и округа стоимостью более 1,8 млрд рублей может привести к неконтролируемой застройке в городе. Массовую распродажу земли в столице Дальнего Востока запланировала провести в декабре государственная корпорация ДОМ.РФ. Речь идет, главным образом, о территории в районе бухты Патрокл, где уже идет интенсивное жилищное строительство.

Предстоящие торги, которые пройдут в Москве, вызвали большой резонанс: представители отрасли и общественники не видят в них выгоды как для жителей Владивостока, так и для бюджета. А продажа участка в районе ДВО РАН, формально не предназначенного для жилой застройки, вызывает еще больше вопросов.

Что и почем

До конца 2019 года ДОМ.РФ планирует продать значительную и пока почти нетронутую часть микрорайона «Патрокл», ограниченную улицами Архангельской, Басаргина и Новороссийской. Большая «распродажа» земель на Патрокле стартует 6 декабря с предназначенного для размещения объектов торговли участка площадью 2,34 га (начальная стоимость 86,8 млн рублей) в районе выезда с улицы Басаргина на трассу Седанка-Патрокл. В тот же день за 49,9 млн рублей реализуют участок 0,92 га с теми же функциями, расположенный ближе к дорожной развязке у озера между бухтами Патрокл и Соболь.

9 декабря на продажу выставлен участок за 17,7 млн рублей под размещение объектов транспорта – он протянулся вдоль дороги, связывающей район Патрокла с улицей Сахалинской. Кроме того, в этот же день планируется не менее чем за 28 млн рублей реализовать группу из пяти участков (0,62 га) под объекты торговли. За 40,9 млн рублей продаются еще три участка (1,59 га), два из которых находятся непосредственно внутри «колец» развязки в районе озера и предназначены для размещения объектов транспорта. Третий участок в этом лоте находится чуть выше развязки и подходит для размещения объектов торговли. Отдельно продается участок для индивидуальной жилой застройки в самом конце строчки коттеджей на Басаргина, между трассой и берегом моря: 0,15 га земли можно приобрести за 4,9 млн рублей.

11 декабря продадут еще два земельных участка в верхней части микрорайона «Патрокл» (Борисенко, 100е), предназначенные для размещения объектов торговли и обслуживания. Их площадь составляет 0,78 га, стартовая стоимость – 38 млн рублей. Другой участок в том же углу строящегося района оценили в 26,3 млн рублей за 0,45 га. Также на 11 декабря планируется реализация двух участков под парковки и одного под объекты инженерной инфраструктуры (0,24 га, 5,5 млн рублей). 12 декабря за 19,2 млн рублей планируется реализация участка для размещения объектов торговли на Басаргина, 2 площадью 0,38га.

Наиболее объемные лоты – участки, предназначенные для строительства жилья. 11 декабря за 210,4 млн рублей на Патрокле попробуют продать 6,33 га земли (всего – пять участков) под жилую застройку и объекты инфраструктуры. 13 декабря ДОМ.РФ продает группу из шести земельных участков для многоэтажной застройки и размещения парковок площадью 2,25 га – за 110,2 млн рублей. На этот же день запланирована продажа двух участков для размещения объектов торговли (4,56 га, начальная цена 151,3 млн рублей) в районе выезда на дорогу Седанка –Патрокл с улицы Можайской. Кроме того, 13 декабря единым лотом продадут более 10 участков общей площадью 4,89 га (начальная цена 193,1 млн рублей), предназначенных для многоэтажной жилой застройки, размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.

20 декабря с молотка пустят два участка на Катерной, 16 и Басаргина, 3 общей площадью 8,55 га, предназначенные для многоэтажной жилой застройки. Начальная цена лота – 205,3 млн рублей. На этот же день запланированы торги по прилегающему к ним участку в районе ул. Басаргина (4,87 га) с начальной ценой 180,6 млн рублей и видом разрешенного использования для размещения объектов розничной торговли.

Ближе к концу года планируется продажа участков в верхней части микрорайона, между улицами Можайской и Архангельской. 27 декабря на продажу выставят 1,87 га земли для многоэтажной застройки – стартовая цена составит 118,4 млн рублей. В этот же день группу из 13 земельных участков под многоэтажную застройку и размещение объектов инфраструктуры и торговли (общей площадью 10,63 га) попробуют продать за 96,5 млн рублей. Наконец, 22 января 2020 года состоятся торги по продаже трех участков для размещения объектов торговли и гаражей, прилегающих к трассе Седанка-Патрокл. Начальная цена – 51,8 млн рублей.

Застройщику – прибыль, государству – расходы

Будущее жилищное строительство на продаваемых в декабре 2019 участках должно вестись в соответствии с проектом планировки и межевания территории в районе Патрокла, который был утвержден в 2014 году. Но, как показала практика, застройщики вполне могут добиться изменения документов по планировке территории в своих интересах.

Изначально проект планировки территории в районе бухты Патрокл предусматривал возможность строительства домов до 17 этажей, однако основу застройки должны были составить 9-этажные дома. Тем не менее, компанией ООО «Специализированный застройщик «Патрокл», контролируемой экс-губернатором Приморья Сергеем ДАРЬКИНЫМ, на данный момент построены три 25-этажных жилых дома на улице Феодосийской. Их строительство стало возможным благодаря тому, что в мае 2019 года в проект планировки территории были внесены изменения, которые как раз и предусматривали возведение трех 25-этажек.

Весной 2019 года активисты ТОС «Патрокл – Сочинская» направили обращение к руководству Владивостока, в котором обратили внимание на то, что несоблюдение параметров застройки, предусмотренных проектом 2014 года, приведет к необеспеченности объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационных зон. Проект планировки содержал перечень объектов капитального строительства, необходимых для развития проектируемой территории. В версии 2014 года в этот перечень входили пять детских садов на 1,4 тысячи мест и две школы на 1,65 тысячи мест, две поликлиники, ФОК и ряд других учреждений. Несмотря на пересмотр параметров жилой застройки в сторону увеличения в 2019 году, количество требующихся району социальных объектов осталось прежним, а общее количество мест в детсадах даже уменьшилось – до 1,2 тысячи человек. При том, что от планов построить детсад на расположенной неподалеку от микрорайона улице Тихвинской власти Владивостока отказались под давлением общественности.

– Строящиеся сейчас в микрорайоне сады и школа, которую начнут строить в 2020 году,  рассчитаны на ту застройку, которая уже есть. Нет гарантии, что после покупки участков у ДОМ.РФ по кусочкам, каждый застройщик не будет стремиться максимально повысить этажность своих домов. И в перспективе мы, конечно, получим дефицит мест в детсадах и школах. Крупных компаний, способных вести комплексную застройку микрорайона, как это декларирует ДОМ.РФ, в Приморье нет, – комментирует председатель ТОС «Патрокл – Сочинская» Виталий ГРЕЧАНЮК.

Как уже говорилось выше, два детских сада в новом микрорайоне начали строить в конце 2019 года – они располагаются на участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:1300 и 25:28:030014:1406. Второй из участков находится по соседству с землями, торги по которым пройдут в декабре. Сдать оба детсада предполагается до конца 2020 года. В 2020 году запланировано начало строительства школы и, возможно, полноценной дорожной сети – ее проект должны быть готов к апрелю, далее все зависит от финансирования. Кроме того, между выставленными на продажу ДОМ.РФ участками под строительство жилья остаются участки, предназначенные для размещения двух школ и еще одного детского сада. Строить их должен, как вы понимаете, муниципалитет.

По словам Виталия Гречанюка, новый микрорайон Владивостока нуждается и в зонах рекреации. Многие участки, выставленные сейчас на продажу, находятся на лесистой сопке, и жители уже построенных в микрорайоне домов хотели бы видеть здесь лесопарк. В середине ноября местные активисты даже провели «Лесной забег», чтобы привлечь внимание к возможной вырубке леса. Если «легкие» Патрокла падут жертвой застройщиков, единственным зеленым пятном станет небольшой участок на западной окраине микрорайона, где находится стихийное кладбище домашних животных.

Соседство с ДВО РАН выйдет дешевле

Отдельно стоит остановиться на торгах по участку площадью 14,94 га с кадастровым номером 25:28:050037:1408. Территория между остановками «Заря» и «Академгородок», прилегающая к ДВО Российской академии наук, станет объектом продажи 13 декабря. Начальная цена лота составляет 182,4 млн рублей, хотя кадастровая оценка стоимости этого участка – 257,9 млн рублей. Несложно подсчитать, что гектар земли здесь может обойтись покупателю примерно в 12 млн рублей, в то время как участки в районе Патрокла продаются примерно почти вдвое дороже – около 23 млн рублей за гектар.

Отчасти это объясняется тем, что участок на Академгородке, в отличие от земель на Патрокле, расположен в территориальной зоне ОД-11 и предназначен для размещения научно-исследовательских учреждений. На первый взгляд, его продажа нелогична, поскольку одной из основных целей АО «ДОМ.РФ» является содействие жилищному строительству.

– Возможности использования данного участка значительно ограничены. Наличие зоны ОД-11 сужает круг потенциальных покупателей и снижает рыночную стоимость участка. С большой долей вероятности новый собственник изменит территориальную зону на иную, предусматривающую возможность возведения жилых домов или коммерческой недвижимости. Изменение территориальной зоны ОД-11 на иную, имеющую привлекательность для субъектов предпринимательской деятельности, позволит в разы увеличить стоимость земельного участка, – комментирует председатель комитета Думы Владивостока по экономической политике и муниципальной собственности Василий ВАСИЛЬЕВ.

В середине ноября депутат направил запрос в прокуратуру Владивостока с просьбой провести проверку на предмет целесообразности продажи данного участка.  Напомним, что лес на Академгородке стал «горячей точкой» – ученые ДВО РАН настаивали, что эти земли необходимы для обеспечения научной деятельности. Однако в Росимуществе решили по-другому. В июне на данный земельный участок было зарегистрировано право собственности ДОМ.РФ, а в ноябре его выставили на продажу.

Совокупная стартовая цена всех участков, предлагаемых ДОМ.РФ инвесторам во Владивостоке на торгах в декабре, составляет около 1,8 млрд рублей. При этом в планах ДОМ.РФ на начало 2020 года значится реализация еще нескольких крупных участков в столице ДФО, представляющих потенциальный интерес для застройщиков. Это 8,4 га в районе ул. Лесной, 2,32 га в районе ул. 50 лет Октября (Трудовое), а также 4,3 га на вершине сопки Орлиное гнездо. Ближе к концу года с молотка могут уйти сотни га земли на Русском острове между бухтами Новик и Парис.

Для нацпроекта важны объемы

Увеличение объемов ввода жилья – одна из задач, которая ставится в рамках «майского указа» Владимира ПУТИНА и национальных проектов. Именно достижение показателей по нацпроектам сегодня становится ключевым критерием оценки работы региональных администраций.

– Главная задача – решить вопросы жилищного строительства, нужно переходить на этапы комплексного развития. Сегодня мы строим около 500 тысяч квадратных метров, по национальному проекту нам необходимо увеличить объемы жилищного строительства – в течение четырех лет выйти на миллион квадратных метров жилья в год и более, – обозначил губернатор Приморья Олег КОЖЕМЯКО на собрании ко дню строителя в августе текущего года.

В октябре на совещании во Владивостоке вице-премьер – полпред в ДФО Юрий ТРУТНЕВ заявил о необходимости привлечь на приморский рынок новые строительные компании, поскольку «уже работающие предприятия не всегда справляются с задачами». Тогда же Сергей ГОРДЕЕВ, руководитель одного из крупнейших застройщиков России, группы компаний «ПИК», назвал Приморский край в числе перспективных регионов для массового строительства жилья – в том числе, благодаря программе льготной ипотеки.

– Мы сейчас активно смотрим разные регионы на Дальнем Востоке, и идет вопрос проработки, в том числе рассматриваем проекты генподряда, смотрим нашу технологическую ПИК-франшизу. Сейчас самое время для Дальнего Востока, – сказал Сергей Гордеев (цитата по ТАСС).

В этой ситуации продажа значительных объемов земли в районе Патрокла вполне может стать входным билетом на приморский рынок недвижимости для федеральных застройщиков. Причем проблем со сбытом жилья у них возникнуть не должно: ипотечные ставки в России в настоящее время находятся на минимальном с 2013 года уровне, а вскоре на Дальнем Востоке запустят программу льготного ипотечного кредитования: молодые семьи смогут взять кредит на покупку жилья в новостройке под 2% годовых.

Единственные, кто пострадает в этом случае – приморские застройщики. Вполне вероятно, что вскоре им придется делать нелегкий выбор: конкурировать с федералами, снижая цены на жилье, либо переходить под крыло более крупной компании.

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (ранее – Агентство ипотечного жилищного кредитования) создано по решению правительства РФ в 1997 году. В 2015 году на базе АИЖК был создан Единый институт развития в жилищной сфере. Его главная задача – комплексная поддержка жилищного сектора и повышение доступности жилья для граждан. Основные направления деятельности: развитие рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, развитие рынка арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций, обеспечение застройщиков земельными ресурсами и формирование комфортной городской среды, а также создание ипотечно-строительного банка с задачей войти в топ-3 ипотечных кредиторов к 2020 году.

Источник – деловой еженедельник “Золотой Рог”