Как и зачем делать документы по перепланировке?

Читай новости района в  WhatsApp или  Telegram!

Официальная позиция, опубликованная 8 сентября 2010 на сайте Администрации города Владивостока:

Прежде чем начать в ходе большого ремонта квартиры перепланировку или переустройство помещения во Владивостоке, необходимо заручиться официальным разрешением, которое можно получить в администрации краевого центра. Это обезопасит нанимателя или собственника жилья от серьезных проблем в дальнейшем, - об этом напоминают специалисты.

Что такое перепланировка или переустройство жилого помещения, как оформить все документы правильно - все эти вопросы регулирует Жилищный кодекс РФ (ст.25-29).

Согласно Жилищному кодексу РФ, наниматель или собственник жилого помещения обязан предоставить в администрацию Владивостока ряд документов, среди которых - проект перепланировки, подготовленный специализированной проектной организацией, входящей в СРО, правоустанавливающие документы на квартиру, письменное разрешение всех собственников, технический паспорт и ряд других.

Проект переустройства или перепланировки в свою очередь должен пройти согласование в управлении градостроительства и архитектуры: здесь специалисты убедятся, что запланированные работы не станут причиной повреждения конструкций здания, не изменят комфортности проживания в доме, что если предусмотрены изменения конструкций, они правильно рассчитаны, в том числе, на новые нагрузки.

Например, ликвидация межкомнатных стен, которые не являются несущими, перенос дверных проемов вполне допустимы. Однако, неприемлемым может стать вариант переноса кухни или санузла, которые после ремонта окажутся над жилыми комнатами соседей снизу. Категорически запрещено в ходе перепланировки повреждать вентиляционные системы либо расширять за их счет жилую площадь.

По свидетельству специалистов, жители Владивостока достаточно активно занимаются перепланировкой квартир - в среднем на согласование еженедельно поступает более 20 проектов. К слову, согласования требуют не только радикальные проекты перепланировки, но и небольшие изменения, - все они должны быть затем внесены в технический паспорт жилого помещения.

Соответствие произведенной перепланировки проекту проверяет специальная комиссия администрации Владивостока.

В случае, если перепланировка или переустройство помещения проведены самовольно, без разрешительных документов, это может грозить собственникам или нанимателям серьезными неприятностями. Органы, которые осуществляют контроль в этой области, могут привлечь виновника к ответственности в соответствии с Административным кодексом РФ (ст.7.21-7.23), где предусмотрены штрафные санкции. Также документы могут быть переданы в суд.

Проблемы могут возникнуть при намерении собственника распорядиться своим имуществом - к примеру, продать квартиру, поскольку технический паспорт не будет соответствовать фактическому состоянию помещения.

В такой ситуации собственник или наниматель в соответствии с Жилищным кодексом РФ имеет возможность сохранить свое жилое помещение в перепланированном состоянии, но только обратившись в судебные органы.

Вот почему специалисты рекомендуют оформлять разрешение на перепланировку и переустройство жилья своевременно и в законном порядке.

Реальная ситуация

Многие застройщики, продающие квартиры с так называемой свободной планировкой лукавят, ведь на самом деле проект дома, который они согласуют с контроллирующими органами включает перегородки внутри квартир, но в приложениях к договорам долевого участия отражают план секции и квартиры без каких-либо перегородок. В процессе приемки квартиры собственник получает и кадастровый паспорт, где с удивлением обнаруживает те самые перегородки по проекту, которые как правило мало кому подходят для реальной жизни. В этот момент можно потребовать от застройщика возвести нарисованные перегородки, чтобы реальность совпадала с документами. После чего, сделать с помощью специалистов новый проект, получить на него разрешение, снести ненужное и построить желаемое.

В реальности, практически все квартиры в новостройках сразу же делают перепланировку без документов, просто делая в пустой квартире то, что придумали своими руками или руками строителей.

В последствии с этим можно жить без проблем и даже продать квартиру (если покупателя устроит несовпадение документов и реальности), передать её по наследству. Проблемы могут возникнуть при конфликтных ситуациях - когда на вас напишут жалобу соседи или управляющая компания, но для этого как правило вы должны сами создать повод для этого 🙂

Если же вы решили все-таки привести документы в порядок после фактически произведенной самовольно перепланировки, то вам нужно:

  1. Сделать технический паспорт
  2. Проект перепланировки от специалиста, имеющего документ из СРО на такие работы
  3. Обратиться в:
    1. Администрацию города
    2. или в суд

Варианты в пункте 3 зависят от того как сделан технический паспорт. Если напрямую обратиться в БТИ, то после осмотра помещения в нем непременно будет штамп "На возведение или переоборудование разрешение не предъявлено".

В такой ситуации остается только обращаться в суд, где ответчиком будет Администрация города, а суть иска будет в требовании узаконить перепланировку. Услуги юриста на момент написания этого текста во Владивостоке оцениваются в 80-100 тысяч рублей.

Длительность процесса зависит от того насколько сильно вы отошли от изначального плана, то есть затронули ли вы так называемые "мокрые зоны" (туалет, кухня), несущие конструкции. Ответчик может инициировать экспертизу, а также сделает запрос на наличие жалоб на вас. Через несколько месяцев мы сможете стать обладателем желанных документов.

О перепланировке на сайте БТИ:

При строительстве частного дома количество и площадь комнат, санузлов и других помещений определяется будущим владельцем самостоятельно, исходя из собственных финансовых возможностей, хозяйственно-бытовых потребностей и эстетических взглядов. В процессе строительства может производиться также перепланировка, если у владельца, например, изменились пожелания или по первоначальному плану есть серьезные недоработки. Нередко и у собственников городских квартир возникает мысль о перепланировке, например, когда они сталкиваются с проблемой несоответствия собственных взглядов на общий план квартиры или размещение определенных комнат с реализованными задумками архитекторов и строителей.
Что такое перепланировка?
         Начинать кардинальное изменение облика жилья следует с разработки, согласования проекта и получения соответствующего разрешения на такое изменение в компетентных органах.Перепланировка может включать в себя снос и возведение стен, перенесение инженерного и санитарно-технического оборудования квартиры. Может измениться функциональное назначение тех или иных помещений, увеличиться или уменьшиться количество помещений в квартире, а также общая и жилая площадь квартиры – все это объединяется одним понятием «перепланировка».
         Для того чтобы определиться с видами работ, на которые нужно получить разрешение, достаточно внимательно ознакомиться с содержанием технического паспорта на жилое помещение. Перепланировкой будет являться замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение, и это должно быть оформлено соответствующим образом.

Оформление перепланировки
жилья согласно действующему законодательству – это необходимость
         Существуют два варианта переустройства жилья, один из которых состоит в четком соблюдении установленных актуальными нормативно-правовыми актами правил и действий по осуществлениюперепланировки. Второй вариант – самовольное переустройство жилья без получения соответствующих разрешений, и зачастую многие решают проблемы именно этим способом.
   Безусловно, идеальным вариантом является соблюдение установленного порядка действий, из которых состоит перепланировка. Самовольное переустройство жилья может подвергнуть серьезной опасности жизнь и здоровье как жильцов этих помещений, так и жильцов соседних квартир. Осуществление перепланировки людьми, не имеющими соответствующего образования, навыков и знаний в сфере архитектуры и строительства, может привести к фатальным последствиям. Таким образом, переустройство квартиры в установленном порядке является гарантией как качества выполненных работ, так и спокойного и комфортного проживания людей.

Оформление перепланировки
жилья в соответствии с действующими нормами включает в себя несколько этапов:
1. Изготовление проекта.
Данный этап подразумевает обращение в проектно-строительную компанию, имеющую необходимые допуски для выполнения работ по подготовке проектной документации. Специалист предприятия проведет первоначальную консультацию по избранному варианту перепланировки, разъяснит возможные препятствия в осуществлении задуманного. Итогом сотрудничества с такой компанией должен стать подготовленный на основе действующих норм и стандартов проект, в котором будет отражена желаемая перепланировка.
         Следует учитывать, что для изготовления проекта по заказу специалистам проектного учреждения недостаточно одного лишь технического паспорта на объект недвижимости. В обязательном порядке для оформления перепланировки потребуются: поэтажный план, экспликация помещений, формы 1-А и 5, которые можно получить в БТИ.
2. Согласование проекта, получение разрешения на реализацию запланированных изменений.
         После разработки проекта необходимо подготовить пакет документов для передачи в органы местного самоуправления (жилищную инспекцию) по местонахождению недвижимого имущества. Кроме полученного от специалистов проекта переустройства, следует предоставить:
  • заявление установленной формы;
  • правоустанавливающие документы на жилые помещения (в оригинале или в виде нотариально заверенных копий);
  • технический паспорт;
  • письменное согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих (зарегистрированных) в квартире, на осуществление всех работ, входящих в комплекс «перепланировка»;
  • если жилье находится в здании, являющимся памятником архитектуры, истории или культуры необходимо представить заключение органа по охране объектов архитектурного, исторического и культурного наследия о возможности такого переустройства жилья.

         Разрешение либо отказ на основании предоставленных документов выдается в течение полутора месяцев со дня подачи указанного комплекта документов.

3. Осуществление перепланировки.

         После получения указанного выше разрешения наступает самый трудоемкий и затратный этап – осуществление намеченных работ. Следует отметить, что на данном этапе невозможно отступление от перечня работ, указанного в поданном на согласование проекте: если принимается решение изменить состав работ без повторного согласования, это может повлечь значительные осложнения на дальнейшем этапе оформления перепланировки.
         Рекомендуется поручать проведение ремонтно-строительных работ по переустройству жилья квалифицированным специалистам из проверенных компаний, имеющих разрешительную документацию на право выполнения таких работ. Для дальнейшего оформления перепланировки потребуется акт скрытых работ, который подписывается представителями проектной компании, строительной компании и эксплуатационной организации.
4. Сдача-приемка работ.
После завершения всех работ следует снова обратиться в орган местного самоуправления по местонахождению жилья для вызова комиссии по приемке выполненных работ. Приемочная комиссия обязана по результатам обследования помещения, в котором произведена перепланировка, составить акт приемки помещения и направить его в БТИ по местонахождению недвижимого имущества.
5. Техническая инвентаризация.
         После одобрения выполненных работ государством в лице приемочной комиссии, составившей акт о соответствии этих работ установленным нормам, стандартам и проектной документации, необходимо обратиться в БТИ для получения нового технического паспорта. В БТИ нужно обратиться с заявлением о выдаче нового паспорта в связи с перепланировкой жилья и вызвать на дом технического специалиста. Ему следует предъявить согласованный проект, разрешение на переустройство квартиры, также надлежит оплатить государственную пошлину за работы по технической инвентаризации и изготовление нового технического паспорта, при получении которого заканчивается оформление перепланировки.
         Иногда жильцы городских квартир и не задумываются о том, что некоторые работы, которые были выполнены в процессе ремонта, необходимо оформлять в указанном выше порядке.

Оформление самовольной перепланировки

         Даже если были произведены незначительные изменения (например, перенос дверного проема или объединение туалета и ванной комнаты), выявление их может повлечь за собой крупные неприятности. Во-первых, самовольная перепланировка влечет за собой наложение административных штрафов в достаточно крупных размерах, во-вторых, все равно будет нужно надлежащим образом оформить переустройство либо вернуть жилье в первоначальный вид. При этом штраф уплачивается вне зависимости от того, будет ли ликвидирована или оформлена самовольная перепланировка (размер штрафа составляет несколько тысяч рублей).

         Обычно данная проблема возникает при переоформлении квартиры в случае купли-продажи, дарения либо принятия наследства. Именно в таких ситуациях самовольная перепланировка может сыграть злую шутку, особенно при наличии сжатых сроков. Некоторые собственники квартир полагают, что вследствие того, что квартира является частной собственностью, они имеют право осуществлять работы по переустройству, не затрагивающие общие инженерные коммуникации и несущие конструкции дома. Однако, это не так, действующими нормативами четко определен перечень работ, которые не включаются в понятие «перепланировка»:
  • косметический ремонт помещений;
  • обустройство или разборка встроенных шкафов и антресолей (только в случаях, если они не образуют самостоятельных помещений, площадь которых должна отражаться в технической документации);
  • замена инженерного оборудования (возможна, если не требуется переустановка).
Все иные работы, не вошедшие в данный список, перед проведением требуют получения разрешения в соответствующих органах.
Перепланировка, осуществленная самовольно, оформляется только в судебном порядке. Таким образом, можно сделать единственно верный вывод о том, что какие-либо действия в отношении переустройства жилья следует осуществлять только при наличии соответствующих разрешений.Оформление переустройства, произведенного самовольно, мало чем отличается от обычного порядка по объему затраченного времени и количеству необходимой документации, но при этом может создать массу дополнительных проблем и финансовых затрат.
Перепланировка помещений – одна из услуг
ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»
ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» осуществляет деятельность в сфере проектирования с 2005 года. Наряду с проектированием новых зданий и сооружений Предприятие разрабатывает проекты ремонта и реконструкции существующих зданий, проекты перепланировки помещений. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» благодаря компетентным специалистам и высокому уровню технического оснащения подразделений качественно и в срок выполнит следующие виды работ:
  •  Подготовка схемы планировки земельного участка
  • Подготовка архитектурных решений
  • Подготовка конструктивных решений
  • Подготовка сведений об инженерном оборудовании, внутренних сетях инженерно-технического обеспечения, о перечне инженерно-технических мероприятий
  • Подготовка сведений о наружных сетях инженерно-технического обеспечения, о перечне мероприятий
  • Подготовка технологических решений
  • Разработка специальных разделов документации проекта
  • Подготовка проектов организации строительства, сноса, продления срока эксплуатации и консервации
  • Подготовка проектов ряда мероприятий по охране окружающей среды
  • Подготовка проектов необходимых мероприятий по обеспечению пожарной безопасности
  • Подготовка проектов мероприятий по обеспечению доступа для маломобильных  групп населения
  • Обследование конструкций зданий
  • Подготовка документации проекта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора
Перепланировка, осуществленная при сотрудничестве с предприятием, будет выполнена в надлежащем порядке, с гарантией качества и в строго установленные сроки.

Информация с сайта "Первая речка":

Многие люди хотят изменить свое жильё под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. Поэтому часто возникают желания убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, остеклить лоджию и многое другое. Однако для претворения в жизнь всех идей необходимо получить соответствующие разрешения в различных инстанциях. Переустройство жилых помещений разрешается производить только после получения разрешения администрации города Владивосток "О согласовании переустройства и (или) перепланировки". На вопросы, связанные с перепланировкой отвечает начальник управления по учету и распределению жилой площади администрации города Лариса Нечаева.

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это проведение в отдельных помещениях здания строительных работ, связанных с изменением конфигурации или размеров помещений, их функционального назначения, требующие внесения изменения в технический паспорт. Иначе говоря, перепланировка-это любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в случае, если застройщик не внес изменения в строительную документацию до сдачи дома в эксплуатацию.

Переоборудование помещений - установка, замена или перенос инженерных сетей (ГВС, ХВС, водоотведение, электричества или другое оборудование) требующее внесения изменения в техпаспорт помещения.

Что включает в себя перепланировка?

Перепланировка включает в себя следующие виды строительных работ, мероприятий или их комплекс:

  • перенос и разборку перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • устройство проёмов, арок
  • изменение размера жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • разукрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • перепланировку чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов кровли и перекрытия над верхним этажом (устройство мансард оформляется в порядке, установленном для реконструкции объектов) и т.д.

Переустройство помещений включает в себя:

  • перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
  • устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
  • замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию);

Это запрещено

Санитарные, строительные нормы и правила мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке или переустройстве.

Это работы, при которых:

  • ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей;
  • затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания, или может произойти их разрушение;
  • устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
  • уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Особые запреты распространяются на жилые дома типовых серий. В них запрещено:

  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах). А также местах расположения связей между сборными элементами;
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Кроме того, запрещено:

  • переносить ванные комнаты и кухни в жилое помещение;
  • присоединять коридор к лестничной клетке;
  • портить внешний вид и сохранность фасадов;
  • образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;

Без разрешения в квартире можно делать:

  • обычный косметический ремонт;
  • текущий ремонт, при необходимости капитальный ремонт;
  • установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
  • замену сантехнических приборов без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.

Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения (юридическое оформление перепланировки квартир) начинается с заказа в одном их проектных учреждений города, имеющего лицензию на вид деятельности "Проектирование".

Следующим шагом является согласование проектной документации, в установленном порядке ее разработчиками, и сбор всех необходимых справок и документов. Собранный пакет документов сдается в уполномоченный орган, который выносит Разрешение о согласовании перепланировки квартиры или мотивированный отказ.

Порядок рассмотрения заявлений и принятия решений о согласовании перепланировки или переустройстве квартир на территории г. Владивостока установлен муниципальным правовым актом г. Владивостока (Решение Думы г. Владивосток №186 от 27.02.2006 г.)

За что платить?

Если вы затеяли перекройку своей квартиры, на которую не требуется специального проекта, платить придется только за документы БТИ. Разброс цен на проект велик. В зависимости от сложности переделки квартиры. Он может стоить как несколько тысяч рублей, так и несколько тысяч долларов. А если понадобится еще и экспертиза проекта, то придется заплатить и за нее.