Застройщики и проектировщики нуждаются в площадке для диалога с жителями и властью

3 апреля на гостеприимной площадке МКУ “Центра Развития Предпринимательства” состоялся семинар «О вопросах развития градостроительной отрасли на территории Владивостокского городского округа». В программе было заявлено:

  • Разбор типичных ошибок разработчиков, которые допускаются при оформлении документации на различных этапах реализации проектов;
  • Наиболее часто встречающиеся основания для отказа в выдаче разрешительной документации для строительства объектов и способах их устранения;
  • Общие вопросы развития градостроительной отрасли.

Спикер: Заместитель Начальника управления градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока Карпов Пётр Валерьевич.

Среди типовых ошибок проектировщиков обозначено, что озеленение стилобата и вертикальное озеленение не идет в процент расчета застройки, сказано, что не соблюдаются требования по расчетному обеспечению парковочных мест и по отступам от границ участка, бывает, что в пакете документов поставляются не все разделы, которые описаны градостроительным кодексом. Иногда в проектах часть благоустройства, парковки или подпорные стенки выходят за границы участка.

В тоже время напомнили о процедуре по отклонению от предельных параметров в части отступов от границ участка, процента озеленения, процента застройки.

Господин Карпов напомнил, что сейчас действуют новые правила землепользования в редакции 2018 года, но Минстрой разъяснил, что допустимо до 2021 года использование градостроительных планов земельных участков выданных до 2017 согласно постановлению №111 от 10.02.2011. На замену этому документу уже готовятся нормативы градостроительного проектирования.

Потом были перечислены типовые “косяки” застройщиков связанные с землями лесничества, памятниками культурного наследия, про санитарно-защитные зоны, сроки аренды, технических условий и т.д. и т.п… аудитория начала скучать. А потом начались вопросы и ответы.

Представкнитель ИСК “Система” Алишер Пулатович Аббасов выступил с таким вопросом:

Для застройщиков градплан земельного участка – главная бумага. Если она есть, то проектирование и получение разрешения на строительство – это скорее технические рабочие вопросы. Застройщики сталкиваются с проблемой отсутствия плана участка, т.к. отсутствуют проекты планировки территории утвержденные. А еще отзываются разрешения на строительство, либо идет остановка регистрации договоров на земельные участки и существует резонанс общественности. Мы, застройщики, понимаем, что нужно учитывать социальную составляющую по тем участкам, которые идут в разработку и мы готовы идти на диалог как с жильцами ближайших домов, так и с администрацией. На последнем совещании 22 марта в администрации Олег Гуменюк говорил, что прежде чем инвестировать деньги в проект (купить участок, сделать проект планировки территории, проектные работы – десятки и сотни миллионов рублей) покажите нам, что вы хотите строить, учтите мнение горожан. Мы согласны и готовы, но форма этих мероприятий какова? Мы сейчас готовим две площадки и хотели показать эскизы и презентацию социальной составляющей.Чтобы мы не на митингах решали эти вопросы. Если раньше был градсовет, был главный архитектор города, было их заключение. Сейчас мы иногда находимся в непонимании дойдет ли инвестиционный проект до физического воплощения или нет. Какова будет форма таких согласований, есть ли уже понимание этих механизмов?

Петр Карпов:

Градостроительный план – информационный документ. При выдаче разрешения на строительство учитывается вся совокупность действующих запретов и ограничений. Нужно пользоваться публичным ресурсами – кадастровой картой и геоинформационной системой на сайте администрации. Территории комплексного устойчивого развития появились в генеральном плане и правилах землепользования и застройки в марте 2018 года.

Это разрабатывала адм края, такие зоны должны быть в соответсивии с законом, градостроительный кодекс. Проектировщики, омская компания ОТП Град установила их, но возможно часть территрий при корректировке оттуда уйдет, потому что они перестраховывались и взяли максимум.

От количества кв.м. жилой площади в границах рпйона зависят параметры всех обьектов социальной инфраструктуры. Большинство районов еще в советское время были запроектированы. Уплотнение возможно, но не до бесконечности. В связи с ростом социальной напряженности проект планировки важен, его расчеты могут обосновать становится ли в заданное место новый объект. Есть районы, где метраж жилплощади уже превышен, а бывает, что метраж жилплозади в районе еще не превышен и дом встанет, но мест в детских садах уже нет. Соответственно инвестпроект должен это учитывать, а финансирование федеральное и краевое позволяет застройщикам возводить школы и детсады. Сегодня таким путем идет компания Восточный луч в районе Зеленый угол.

К застройке территории надо подходить рационально. Власть не сдерживает застройку территорий.

Что касается форм взаимодействия с засьройщиками. Данное мероприятие – пример такой формы. Предложено также создать рабочую группу, о которой мы с вами ведем переписку. Для проектировщиков это градостроительный совет, хотя законодательно эта форма не урегулирована. Рекомендую там ваши проекты презентовать, особенно, если речь идет о центральной части города, или большом объеме, влияющем на силуэт города. Кроме того, каждый вторник у нас в управлении идет взаимодействие с резидентами Свободного порта с 9.30 до 11.30. Достаточно эффеетивно решаем там вопросы, пожалуйста, записывайтесь. Ну и раз в месяц прием руководства управления.

Кирилл Батанов на правах модератора напомнил о системе территориального общественного самоуправления, которая сейчас развивается активно и многие вопросы от жителей по застройке попадают и к нему. Права жителей и застройщиков нужно учитывать, ведь и те и другие законны. Бывают примеры, когда диалог находится, ведь зачастую у населения нет такие уж большие требования. Пример на Станюковича, где строительная площадка компании Эскадра преградила путь к школе. Жители вышли, СМИ были. После встречи с застройщиком сделали лестницу, тротуар и вопрос был исчерпан. В 212 законе об общественном контроле есть такая форма, как общественные обсуждения. На уровне города такого субъекта нет, есть на краевом – общественная палата. Надеюсь и в городе такой субъект появится и диалог, о котором вы говорите будет там.

Карпов продолжил:

На самом деле администрация разработывает проекты планировки территорий, не столько, сколько хотелось бы, зато закон не запрещает делать это и застройщикам. Повторюсь, такой проект позволяет обосновать новый объект. Делаются запросы по школам, поликлиникам, детсадам, выявляется резерв или дефицит ресурсов. Мы не говорим, что нужно все пустующие земли застроить жильем, иначе микрорайоны превратятся в гетто.

Это сейчас и происходит – выкрикнули из зала.
Привели пример со скандальной и спорной стройкой у Надебаидзе 1. Разрешение на строительство есть, участок в собственности застройщика, но потом измениниоись правила землепользования и назначение участка.
Жители считают, что социальных объектов просто не хватит.

Батанов:
ПЗЗ для того и корректировались ОТП Град по задаче губернатора (Миклушевского), чтобы сохранить существующие зеленые пространства для общественного использования использования.

Карпов:
Сегодня есть запрет на вырубку деревьев на Надебаидзе, ожидаем решение суда.

Батанов:
По поликлиникам согласен, район густонаселенный, обращайтесь к губернатору, это не полномочия города.

Житель:
Нам ответили, что помещение роддома #3 (закрылся после открытия перинатального центра) отдадут под поликнинику.

Карпов:
Вы можете направить предложение по ППТ в администрацию для застойщика.

Аббасов:
Хочу сказать, что у нас такой прецедент есть. Мы разрабатываем ППТ и от администрации города пришло предписание, чтобы мы учли на земельном участке объекта социальную нагрузку райрна. Мы предусматриваем спортивную площадку. Без этого мы не пройдем процедуру.

Батищев, проектное бюро Архибад:
Если пройдены все процедуры, но жители выходят с негативом, как вы будете действовать и на чьей стороне будете.

Карпов:
Администрация действует согласно закона. Недовольные бываю почти всегда.

Как по Тихвинской – выкрикнули из зала.

А что, если неправильнр сделали проект – не унимался житель Первомайского района.

Карпов:
Проектировщики – члены саморегулирующихся организаций готовят проект исзодя из всего комплекса требований и нормативов, затем их проверяет администрация. Вы думаете, две инстанции ошибаются? Экспертиза такой документации сегодня не предусмотрена.

(У жителей же недоказанная гипотеза, что “ошибаются” они в сговоре, профинансированном застройщиками)

Вопрос из зала о нехватке парковочных мест:
Собирается ли город за свои деньги строить парковки во всех районах города?

Карпов:
Да, с приходом Олега Николаевича Кожемяко финансирование в т.ч. на строительство парковок предусматривается, оно не маленькое. Администрация города сейчас рассматривает возможные площадки, в т.ч. в спальных районах для размещения парковок как открытого, так и закрытого типа. Работа такая ведется в активной фазе.
И разрабатывая ППТ это тоже нужно учитывать наравне с детсадами и школами.

Житель:
Был аукцион на строительство парковок, никто не заявился, что дальше?

Карпов:
Действительно, был аукцион, но не на продажу иои аренду. Предлагалась форма концессионного соглашения, к сожалению желающих не нашлось и принято решение делать это за средства консолидированного бюджета.

Есть закон о концессиях, не очень простая форма, многоступенчатая процедура приятия решения, но возможность есть.

Батанов:
Есть в одном ТСЖ проект концессии по парковке. Объект останется в собственности ТСЖ, а инвестор получит часть мест. Но в сравнении со строительством жилья это более долгие инвестиции.

Карпов:
На участках жилых домов, которые в общедолевой собственности жильцы вправе принять решение на общем собрании о создании парковки, даже если многоуровневая из металла, но не будет проходить как объект капитального строительства. Если это будет капитальное строительство, то потребуется получить разрешение на строительство со всеми вытекающими требованиями и документами.

Вопрос от проектировщика:
Сменился собственник на участке на Эгершельде и решено строить меньше высотных домов, но проект детсада уже есть в градплане. Я могу обосновать, что детсад может быть меньше?

Карпов:
Проект огромного полуострова Шкота был разработан давно и несовершенен. Администрация это понимает, но документ является действующим и прописанные в нем требования по детсаду являются основополагающими. Другого быть не может. Вы вправе внести изменения в ППТ всего полустрова, если у вас есть такое желание. Помимо радиуса детсада принимается во внимани и вся заселенность района. Границы в данном случае – весь полуостров.

Вопрос из зала:
Когда внесутся изменения в градплан, в т.ч. по КУРТ?

Карпов:
Заказчиком является опять администрация края, будет аукцион, по нашей информации – в этом году. Как изменятся территории компоексного устойчивого развития там – заказчик с проектировщиком решат.

А затем всех пригласили на МедиаСаммит, на секцию урбанистики и городских сообществ.

Владивосток серьезно «недозастроен» – мнение

И.о. главы Владивостока Олег Гуменюк встретился с застройщиками

Точечная застройка во Владивостоке появляется из-за отсутствия проекта планировки города — общественники

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *