Полезное ЖКХ: как проверить добросовестность управляющей компании?

Сразу же после первой публикации из серии “Полезное ЖКХ” (выпускаются при участии УК “25МКД”) председатель совета одного из домов в 71-м микрорайоне спросил:

Как отличить в белую работает УК или использует серые схемы ухода от налогов и ответственности? Одни компании используют много подрядных компаний (предположительно, для ухода от налогов и ответственности), другие сами организуют работы. В чем отличие и как понять по документам, например по отчетам на сколько этична компания и её руководство?

Отвечаем!

Любая УК – это, в первую очередь, коммерческая организация и цель ее – получение прибыли. А реалии ведения бизнеса в России могут превратить “ведение” в “выживание”, а сфера ЖКХ лицензируется и достаточно сильно “зарегулирована”. Тарифы на жилищные услуги, в отличие от коммунальных не растут каждые полгода. И если компания оптимизирует свои налоги, это только в плюс. Чего не скажешь об уходе от ответственности. Вот в этом направлении есть целый ряд нюансов, однозначного и простого рецепта по выявлению недобросовестности назвать сложно.

Самый быстрый и простой способ выяснить насколько компания ответственна – проверить участвует ли она как ответчик в судебных разбирательствах с ресурсниками (например, с поставщиком электричества). Это можно посмотреть на любом аналитическом сайте внеся ИНН или название компании. Если есть такие данные, это большой повод задуматься.

Примеры досье 3 разных УК на 3 разных сайтах:
25МКДУК 71 МРМУПВ Центральный.

Так же на сегодняшний день раздробленность УК на много маленьких компаний – большой риск, что у неё могут возникнуть большие трудности, а именно: компанию по суду объединят и вменят весь объём неуплаченных налогов и штрафы. И все это ляжет на плечи собственников. Такая практика существует, но пока только в центральной части страны.

Что касается привлечения подрядчиков: это нормальная практика, ведь в первую очередь задача УК – именно управлять, что заложено в самом названии вида деятельность. Обеспечить обслуживание домов можно и через т.н. аутсорсинг, то есть путём заключения договоров с компаниями, специализированными на отдельных видах работ и услуг. С другой стороны, если УК всё выносит на аутсорс и у нее нет своего оборудования, автопарка, штата – это говорит об уровне (масштабе, мощности, устойчивости), а иногда это может повлиять на скорость и качества решения проблем.

Если вы изучаете другую УК на предмет перехода к ней, то стоит проверить насколько они выполняют свои обязательства перед жителями в том числе и руками своих субподрядчиков: уборка, вывоз мусор, замена лампочек, да элементарно – как принимает заявки. И какое отношение в обслуживаемых домах к их УКМожно почитать отзывы, можно пообщаться с жителями, с председателями домов. При этом, лучше не ограничиться одним домом, а посмотреть 2-3. Собственно и работников иностранной наружности вы тоже можете “допросить”, по простоте душевной они могут вам вывалить всю правду 🙂

Еще один признак, что в УК не все честно – обилие в штате иностранных граждан из бывших республик СССР. Существуют квоты на количество иностранной силы, то есть, если их много или если у вас постоянно меняются уборщик/уборщица, значит есть основания предположить, что они работают нелегально, а если они работают нелегально, то в документах УК другие люди, их количество и зарплаты. Но в тоже время, если мы хотим, чтобы в УК работали исключительно люди славянской наружности, да еще и дипломимами и высокой квалификацией, то наверно и квартплата вырастет.

Что касается документальных признаков, то запросите финансовый отчет УК о прошедшем годе и о работах, изучите его внимательно. Через сайт ГосУслуг можно попасть в ГИС ЖКХ найти там все отчеты. Если отчетов нет – минус для УК, тогда нужно запросить отчет о работе в самой УК. Изучить его внимательно. Если в отчетах различаются площадь дома, есть несуществующие работы или другие нестыковки, то это как минимум признак халатности и некомпетентности и шаблонного подхода, а как максимум – злоупотребления. В случае таких подозрений, вы можете вступить в дальнейший устный и/или письменный диалог с вашей УК, а если это ни к чему не приводит, подключайте Государственную жилищную инспекцию. А вот на бездействие ГЖИ или в случае вашей неудовлетворенности её действиями по вашим жалобами – пишите в прокуратуру. Помогать получать ответы на ваши запросы могут и депутаты Думы города Владивостока, причем необязательно обращаться именно к депутату по своему округу (так уж бывает, что некоторые из них аффилированы, то есть связаны интересами с отдельными УК, не будем сейчас тыкать пальцами) – пишите на имя председателя. Отчеты по дому, где вы не собственник конечно вам никто не предоставит.

Если диалога с компанией не получается, доверия к УК нет, взаимоотношения приносят только трудности и конфликт нарастает, то не бойтесь менять УК. Это ваше право выбирать, кто будет обслуживать дом! Рынок УК сложный, специфичный, то такой шаг – это стимул для УК задуматься и зашевелиться, конкуренция всегда играет на пользу потребителя.

Эти рекомендации адресованы к Совету дома и его председателю, а если таковых в доме нет, то это первая и главная проблема дома, а вовсе не “зловредная управляйка”. Собственники жилья, тем и отличаются (должны в идеале) от просто жильцов, что они чувствуют себя хозяевами, а это не только права, но и обязанности, а также ответственность. Председателю и его команде в виде членов Совета дома необходимо погружаться в тему, разбираться и представлять интересы собственников квартир, выстраивая с управляющей компанией рабочие отношения, если это возможно.

С этим тезисом согласилась Наталья Александровна Войновская, депутат городской думы и куратор школы "Управдом":

Самое главное для собственников – получать качественные жилищные услуги с правильным ценообразованием и вот для этого необходим контроль со стороны Совета МКД. Совет – это как правительство в миниатюре и без него невозможно хорошее обслуживание дома. А внутренняя деятельность УК – это все-таки ответственность самой УК и контролирующих органов.

Возможно, у это публикации будут продолжение, т.к. нашим проектом “Полезное ЖКХ” заинтересовались различные эксперты и выразили свое желание поучаствовать.

Если у вас есть, что добавить к этому материалу – пишите в комментарии через форму ниже. Также пишите, какие темы интересны: почта info@patrokl.info, whatsapp +79147054954.

Полезные координаты:

ГЖИ по Приморскому краю:

ГЖИ по Владивостоку:

  • 243-07-29
  • ул. 1-ая Морская, д. 2, каб. 05

Прокуратура Приморского края:

Прокуратура Владивостока:

  • 226-96-69
  • ул. Петра Великого, 2

Дума города Владивостока:

Управление содержания жилищного фонда администрации города Владивостока:

Цикл просветительских публикаций по теме ЖКХ стартует при участии УК 25МКД