Мы помним, что в интервале между публикацией документации планировки района Патрокл и после сбора предложений от правообладателей была главой города была подписана версия, в которой внезапно в середине коттеджного поселка улицы Феодосийской возникли участки под многоэтажные дома.
В сентябре в садоводстве “Окунь”, где также действует ТОС “Феодосийская” были замечены “делегации” из потенциально желающих приобрести эти спорные участки и посредников, желающих продать эти участки. Благодаря бдительности соседей и наличию шлагбаума, оборудованного видеосъемкой был зафиксирован данный факт, после чего с одной из таких делегаций, прибывших аж с острова Сахалин связались юристы и объяснили перспективу застройки многоэтажками в садоводстве, точнее отсутствие оной.
В ТОС “Феодосийская” отмечают, что посредники потенциальным застройщикам рисовали идеальную картину, а именно: дорога города, не будет проблем с доступом и застройкой, вводя тем самым их в заблуждение. Несмотря на то, что застройщик не местный и далек от владивостокских хитросплетений его все же смутило, что многоэтажная застройка идет вокруг, а эти «жирные участки» внутри так никто и не купил. Не секрет, что все крупные местные застройщики, включая федеральных отказались покупать эти участки, понимая перспективу долгостроя, который перейдет в вечный недострой, а так же перевод назначения использования земельных участков с нарушением ФЗ-217.
“Собственник участков видимо и дальше будет искать иногородних покупателей-застройщиков, используя посредников, снимая с себя тем самым ответственность. Одно радует, что все же люди, желающие вкладывать деньги в такие проекты понимают юридическую перспективу и вовремя отказываются от нее.” – прокомментировали садоводы по просьбе которых мы публикуем ниже также материалы их обращения в прокуратуру и в суд.
Государственному советнику юстиции 3 класса
Прокуратуру Приморского края Столярову С.А.
16.08.2021
ЖАЛОБА
на действия органа регистрации прав
Я являюсь членом САДОВО-ДАЧНОГО КООПЕРАТИВА «ОКУНЬ», ИНН 2536082545 (далее – СДК «ОКУНЬ») в состав которого входит 117 земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030014:67, 25:28:030014:49, 25:28:030014:51, 25:28:030014:152, 25:28:030014:52, 25:28:030014:154, 25:28:030014:63, 25:28:030014:36, 25:28:030014:31, 25:28:030014:35, 25:28:030014:34, 25:28:030014:115, 25:28:030014:120, 25:28:030014:114, 25:28:030014:128, 25:28:030014:23, 25:28:030014:121, 25:28:030014:3119, 25:28:030014:3120, 25:28:030014:99, 25:28:030014:133, 25:28:030014:75, 25:28:030014:135, 25:28:030014:98, 25:28:030014:84, 25:28:030014:30, 25:28:030014:3374, 25:28:030014:48, 25:28:030014:141, 25:28:030014:1426, 25:28:030014:103, 25:28:030014:73, 25:28:030014:3387, 25:28:030014:3388, 25:28:030014:93, 25:28:030014:43, 25:28:030014:145, 25:28:030014:76, 25:28:030014:148, 25:28:030014:94, 25:28:030014:96, 25:28:030014:77, 25:28:030014:59, 25:28:030014:80, 25:28:030014:142, 25:28:030014:159, 25:28:030014:87, 25:28:030014:1435, 25:28:030014:119, 25:28:030014:66, 25:28:030014:64, 25:28:030014:54, 25:28:030014:105, 25:28:030014:82, 25:28:030014:108, 25:28:030014:78, 25:28:030014:104, 25:28:030014:164, 25:28:030014:58, 25:28:030014:146, 25:28:030014:3375, 25:28:030014:140, 25:28:030014:56, 25:28:030014:60, 25:28:030014:123, 25:28:030014:156, 25:28:030014:122, 25:28:030014:41, 25:28:030014:24, 25:28:030014:110, 25:28:030014:124, 25:28:030014:1434, 25:28:030014:74, 25:28:030014:72, 25:28:030014:150, 25:28:030014:160, 25:28:030014:91, 25:28:030014:143, 25:28:030014:144, 25:28:030014:1454, 25:28:030014:45, 25:28:030014:136, 25:28:030014:70, 25:28:030014:111, 25:28:030014:50, 25:28:030014:1425, 25:28:030014:28, 25:28:030014:29, 25:28:030014:79, 25:28:030014:88, 25:28:030014:95, 25:28:030014:90, 25:28:030014:89, 25:28:030014:81, 25:28:030014:126, 25:28:030014:102, 25:28:030014:86, 25:28:030014:39, 25:28:030014:46, 25:28:030014:118, 25:28:030014:26, 25:28:030014:42, 25:28:030014:131, 25:28:030014:130, 25:28:030014:65, 25:28:030014:92, 25:28:030014:116, 25:28:030014:132, 25:28:030014:129, 25:28:030014:69, 25:28:030014:100, 25:28:030014:97, 25:28:030014:139, 25:28:030014:127, 25:28:030014:125, 25:28:030014:113, 25:28:030014:25, 25:28:030014:117, 25:28:030014:22, 25:28:030014:101, 25:28:030014:40, 25:28:030014:138, 25:28:030014:106, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:1451, 25:28:030014:1452, 25:28:030014:107, 25:28:030014:134, 25:28:030014:47, 25:28:030014:85, 25:28:030014:27.
Вид разрешенного использования отдельных земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107, 25:28:030014:134, 25:28:030014:1453, входящих в состав СДК «ОКУНЬ», изменился вид разрешенного использования с «Для ведения гражданами садоводства и огородничества» на «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».
По общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК).
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ГрК градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Согласно части 3 статьи 37 ГрК изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
С 01.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ), в соответствии с которым с 01.01.2019 на садовых земельных участках возможно размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
При этом частью 24 статьи 54 Закона № 217-ФЗ установлено, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ садоводческому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее), не допускается.
Необходимо отметить, что указанная норма направлена на обеспечение единого правового режима земельных участков, входящих в границы территории ведения садоводства. Кроме того, нормы Закона № 217-ФЗ, в том числе направленные на урегулирование земельных отношений, являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам земельного и градостроительного законодательства.
В ходе выяснения причин указанного изменения, стало известно, что примерно в декабре 2020 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 48, 8 (4232) 41-34-13, 25_upr@rosreestr.ru) (далее – орган регистрации прав) обратились собственники земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107, 25:28:030014:134, 25:28:030014:1453 с заявлениями об изменении вида разрешенного использования.
В этот же период, по результатам рассмотрения поступивших заявлений органом регистрации прав приняты решения об изменении видов разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107, 25:28:030014:134, 25:28:030014:1453 с «Для ведения гражданами садоводства и огородничества» на «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».
Указанные действия органа регистрации прав произведены в нарушение запрета на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ садоводческому некоммерческому объединению граждан (ч. 24 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Учитывая изложенное, прошу провести проверку по факту законности действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 48, 8 (4232) 41-34-13, 25_upr@rosreestr.ru) в части принятия решений об изменении видов разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107, 25:28:030014:134, 25:28:030014:1453 с «Для ведения гражданами садоводства и огородничества» на «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».
Приложение:
- паспорт (копия), на 1 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:1426 (копия), на 5 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:44 (копия), на 5 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:47 (копия), на 5 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:106 (копия), на 5 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:107 (копия), на 5 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:134 (копия), на 5 л. в 1 экз.;
- выписка ЕГРН ЗУ 25:28:030014:1453 (копия), на 5 л. в 1 экз.
В Приморский краевой суд
Истец: ТОС «Феодосийская» и другие
Ответчики: Администрация города Владивостока,
Министерство строительства Приморского края
Административное исковое заявление
о признании недействительными внесенных изменений в генеральный план и в правила землепользования и застройки на территории ВГО в районе бухты «Патрокл», возложении обязанности
Распоряжением Администрации г. Владивостока №1808-р от 22.10.2007 г. «Об утверждении проектов границ земельных участков в г. Владивостоке в районе урочища «бухта Патрокл» сельскохозяйственному садоводческому потребительскому кооперативу «Окунь» для садоводства» были утверждены границы земельных участков СДК «Окунь».
На основании указанного Распоряжения земельные участки членов кооператива были сформированы и оформлены в собственность в границах земельного участка, проект которого утвержден в Приложении №1 к распоряжению №1808-р. Территория общего пользования (дороги, подъездные пути) в границах территории кооператива сформирована и поставлена на кадастровый учет в 2009 году, участку присвоен кадастровый номер 25:28:030014:158, вид разрешенного использования – для садоводства.
Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).
В июне 2021 года собственники участков на территории СДК «Окунь» узнали о планируемом внесении изменений в ПЗЗ и генеральный план г. Владивостока в районе бухты «Патрокл». Проведены общественные обсуждения, вынесено Постановление администрации города Владивостока от 23.06.2021 №2489 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 15.09.2014 № 8494.
До начала проведения общественных обсуждений и после опубликования заключения по итогам общественных обсуждений и ознакомления с Постановлением №2489 истцами были направлены запросы в Администрацию г. Владивостока, Министерство строительства и иные структуры и ведомства о несогласии с внесенными изменениями.
Согласно ответа Министерства строительства ПК №17814-ог от 28.04.2021 г. направленному Волкову Р.В. по требованию прокуратуры, в соответствии с ранее действовавшей схемой функционального зонирования территории, входящей в состав ВГО, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 18.12.2014 г. №401 «О внесении изменений в Генеральный план ВГО, утвержденный решением Думы г. Владивостока от 10.09.2008 г. №119» земельные участки СДК «Окунь» располагались в границах функциональной жилой зоны (фрагмент карты прилагается), и с ранее действовавшей картой градостроительного зонирования, входящей в ППЗ, участки располагались в границах территориальной зоны Ж-3.
К ответу приложены схемы за период с 2014 г. по 2020 г., указанная «ранее» действовавшая схема функционального зонирования и карта градостроительного зонирования к ответу не предоставлена, соответственно, установить в какой зоне располагались все участки СДК «Окунь» с 2007 г. по 2014 г. заявителю не представляется возможным.
Распоряжением Департамента градостроительства ПК №14 от 28.03.2018 г. в отношении рассматриваемых участков установлена территориальная зона Ж-4.
Распоряжением Министерства строительства ПК №120-ра от 23.10.2020 г. в отношении части участков на территории СДК «Окунь» изменена территориальная зона Ж-4 на ОЖ-1.
Вышеуказанные распоряжения приняты без учета мнения собственников земельных участков на территории СДК «Окунь», которое является садоводческим кооперативом, земли которого не предназначены для многоэтажной жилой застройки, внесение подобного рода изменений позволяет любому собственнику выступить в качестве Застройщика, получить разрешение на строительство и возвести среди частного сектора и садовых участков дом высотой до 30 этажей, используя при этом инфраструктуру, созданную и обслуживаемую на средства СДК «Окунь»: дороги, подъездные пути, опоры электричества и т.п. и сделать проживание людей в своих домах невозможным.
Истцы являются собственниками земельных участков расположенных в границах территории САДОВО-ДАЧНОГО КООПЕРАТИВА «ОКУНЬ», ИНН 2536082545 (далее – СДК «ОКУНЬ») в состав которого входит 117 земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030014:67, 25:28:030014:49, 25:28:030014:51, 25:28:030014:152, 25:28:030014:52, 25:28:030014:154, 25:28:030014:63, 25:28:030014:36, 25:28:030014:31, 25:28:030014:35, 25:28:030014:34, 25:28:030014:115, 25:28:030014:120, 25:28:030014:114, 25:28:030014:128, 25:28:030014:23, 25:28:030014:121, 25:28:030014:3119, 25:28:030014:3120, 25:28:030014:99, 25:28:030014:133, 25:28:030014:75, 25:28:030014:135, 25:28:030014:98, 25:28:030014:84, 25:28:030014:30, 25:28:030014:3374, 25:28:030014:48, 25:28:030014:141, 25:28:030014:1426, 25:28:030014:103, 25:28:030014:73, 25:28:030014:3387, 25:28:030014:3388, 25:28:030014:93, 25:28:030014:43, 25:28:030014:145, 25:28:030014:76, 25:28:030014:148, 25:28:030014:94, 25:28:030014:96, 25:28:030014:77, 25:28:030014:59, 25:28:030014:80, 25:28:030014:142, 25:28:030014:159, 25:28:030014:87, 25:28:030014:1435, 25:28:030014:119, 25:28:030014:66, 25:28:030014:64, 25:28:030014:54, 25:28:030014:105, 25:28:030014:82, 25:28:030014:108, 25:28:030014:78, 25:28:030014:104, 25:28:030014:164, 25:28:030014:58, 25:28:030014:146, 25:28:030014:3375, 25:28:030014:140, 25:28:030014:56, 25:28:030014:60, 25:28:030014:123, 25:28:030014:156, 25:28:030014:122, 25:28:030014:41, 25:28:030014:24, 25:28:030014:110, 25:28:030014:124, 25:28:030014:1434, 25:28:030014:74, 25:28:030014:72, 25:28:030014:150, 25:28:030014:160, 25:28:030014:91, 25:28:030014:143, 25:28:030014:144, 25:28:030014:1454, 25:28:030014:45, 25:28:030014:136, 25:28:030014:70, 25:28:030014:111, 25:28:030014:50, 25:28:030014:1425, 25:28:030014:28, 25:28:030014:29, 25:28:030014:79, 25:28:030014:88, 25:28:030014:95, 25:28:030014:90, 25:28:030014:89, 25:28:030014:81, 25:28:030014:126, 25:28:030014:102, 25:28:030014:86, 25:28:030014:39, 25:28:030014:46, 25:28:030014:118, 25:28:030014:26, 25:28:030014:42, 25:28:030014:131, 25:28:030014:130, 25:28:030014:65, 25:28:030014:92, 25:28:030014:116, 25:28:030014:132, 25:28:030014:129, 25:28:030014:69, 25:28:030014:100, 25:28:030014:97, 25:28:030014:139, 25:28:030014:127, 25:28:030014:125, 25:28:030014:113, 25:28:030014:25, 25:28:030014:117, 25:28:030014:22, 25:28:030014:101, 25:28:030014:40, 25:28:030014:138, 25:28:030014:106, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:1451, 25:28:030014:1452, 25:28:030014:107, 25:28:030014:134, 25:28:030014:47, 25:28:030014:85, 25:28:030014:27.
На территории СДК «Окунь» собственниками земельных участков, которые не являются членами товарищества, организовано ТОС «Феодосийская».
Согласно ч.5 ст.27 №131_ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” Территориальное общественное самоуправление в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации. Согласно Устава ТОС «Феодосийская» не является юридическим лицом, считается учрежденным с момента регистрации устава уполномоченным органом местного самоуправления.
Административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.
- Новые ПЗЗ установили в отношении земельных участков истцов территориальную зону ОЖ-1, виды разрешенного использования которой не соответствуют целям предоставления участков.
Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).
Постановлением администрации города Владивостока от 23.06.2021 №2489 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 15.09.2014 № 8494 «Об утверждении документации по планировке территории в районе бухты Патрокл города Владивостока» внесены изменения в постановление администрации города Владивостока от 15.09.2014 № 8494 «Об утверждении документации по планировке территории в районе бухты Патрокл города Владивостока» следующие изменения: утвердить: проект планировки территории в районе бухты Патрокл города Владивостока:
– Участки садоводства с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:134, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107 были переведены из назначения Садоводство в назначение Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
– На земельных участках садоводства № 25:28:030014:1451, 25:28:030014:1452 по новым ПЗЗ предложено строительство торгового центра (ОКС 38.1).
– На земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:78, 25:28:030014:79, 25:28:030014:88 (вид разрешенного использования: Для садоводства) ведутся инженерные работы, по строительству двух многоэтажных многоквартирных домов.
Все эти участки расположены на территории СДК «Окунь», посреди земельных участков, занятых огородами и домами не выше 2-3 этажей (частный сектор), по новым ПЗЗ, практически на всей территории садоводства можно строить всё, что интересно застройщикам без учета мнения жителей.
В ходе выяснения причин указанного изменения, выявлено, что на основании Постановления Правительства Приморского края от 22.06.2021 № 389-пп «О внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 12 февраля 2018 года № 61-па «О внесении изменений в генеральный план Владивостокского городского округа Приморского края» и Распоряжение министерства строительства Приморского края от 12.07.2021 № 46-ра «О внесении изменений в распоряжение департамента градостроительства Приморского края от 28 марта 2018 года № 14 «О внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа» территория СДК «ОКУНЬ» определена в три функциональные зоны: Зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, Жилые зоны, Зона смешанной и общественно-деловой застройки (рис. 1), и в территориальные зоны: Общественно-жилая зона (ОЖ 1), Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный) (Ж 2), Зона, предназначенная для ведения садоводства (СХ 1) (рис. 2).
Рисунки: 1. Фрагмент карты функциональных зон
и 2. Фрагмент карты градостроительного зонирования
Истцы постоянно проживают на территории СДК «Окунь», приобретали участки с целью проживания в домах не выше 2-3 этажей, выбирали для жительства частный сектор.
По проекту планирования территории в центре территории СДК «Окунь», в настоящий момент планируется образование земельных участков путем объединения нескольких ЗУ с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:134, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107 у всех участков вид размешенного использования изменен на многоэтажную застройку (высотная застройка), что просто уничтожит район частного сектора.
Регламентация градостроительной деятельности, как следует из положений статьи 2 ГрК РФ, направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.
ПЗЗ определяют основные направления социально-экономического и градостроительного развития поселения, города и т. д. с учетом требований: технических регламентов; положения о территориальном планировании, содержащегося в генеральном плане; результатов публичных слушаний по проекту правил и предложений заинтересованных лиц. Назначение правил землепользования и застройки – способствовать точному определению территориальных зон в пределах территории муниципального образования и установить градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков в пределах указанной территории.
В результате градостроительного зонирования согласно правилам землепользования и застройки на территориях поселений и городских округов устанавливаются территориальные зоны, которые отображаются на карте зонирования. Именно от попадания границ участка в ту или иную зону напрямую зависит возможность его застройки, установления вида разрешенного использования.
Истец обращался в Администрацию г. Владивостока за получением разрешения на строительство индивидуального жилого дома, 21.02.2019 г. получил в ответ Уведомление №46/2019, в котором указано, что по результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома выявлено несоответствие параметров, указанных в уведомлении предельным параметрам разрешенного строительства по следующим основаниям: В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации г. Владивостока от 15.09.2014 г. №8494 «Об утверждении документации по планировке территории в районе бухты Патрокл города Владивостока», земельный участок с кадастровым номером 25:28:30014:1434 расположен в зоне многоэтажной застройки. Строительство индивидуальных жилых домов в данной зоне не предусмотрено. В соответствии с ПЗЗ на территории ВГО, утвержденными решением думы Владивостока от 07.04.2010 №462 (в ред.28.03.2018) земельный участок с кадастровым номером 25:28:30014:1434 расположен в территориальной зоне Ж-4 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами». Основными видами разрешенного использования данной территориальной зоны не предусмотрено строительство (реконструкция) индивидуальных жилых домов. Кулаков Е.А. приобретая 12.05.2016 г. земельный участок в границах СДК «Окунь» не планировал строительство многоэтажного дома, на сегодняшний день согласно сведениям ГКН: Разрешенное использование участка – для иных видов жилой застройки, по документу: для садоводства.
Зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-3, действовавшая до 2018 года, выделена для формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа и жилых домов блокированной застройки этажностью не выше 3-х этажей с минимально разрешенным набором услуг местного значения, в результата ее изменения на Ж-4 истец лишился права построить жилой дом.
Согласно ст. 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменением территориальной зоны с Ж-3 на Ж-4 ( не говоря о зоне ОЖ-1) существенно нарушены права административных истцов, которые не могут использовать свои участки по фактическому назначению – ведение садоводства и строительство жилых домов не выше 3-х этажей.
По общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК).
Относительно разделения территории кооператива на две территориальные зоны СХ-1 и ОЖ-1:
С 01.01.2019 года вступил в силу Закон №217-ФЗ, в соответствии с которым с 01.01.2019 г. на садовых земельных участках возможно размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
При этом частью 24 статьи 54 Закона № 217-ФЗ установлено, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ садоводческому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее), не допускается.
Необходимо отметить, что указанная норма направлена на обеспечение единого правового режима земельных участков, входящих в границы территории ведения садоводства. Кроме того, нормы Закона № 217-ФЗ, в том числе направленные на урегулирование земельных отношений, являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам земельного и градостроительного законодательства.
Изменение вида разрешенного использования садовых земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ, допускается при условии изменения вида разрешенного использования всех садовых земельных участков, входящих в границы территории ведения садоводства.
В нарушение положений ФЗ-217 участки садоводства с кадастровыми номерами 25:28:030014:44, 25:28:030014:47, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:134, 25:28:030014:106, 25:28:030014:107 – 14.04.2021 года были переведены из назначения (ВРИ) Садоводство в назначение Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
Перечисленные доводы о допущенных нарушениях подтверждают внесения изменений в ПЗЗ и генеральный план ВГО с нарушением закона.
2) В собственности СДК «Окунь» находится земельный участок (территория общего пользования всех членов и индивидуальных собственников товарищества, в том числе истцов) с кадастровым номером 25:28:030014:158, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № 25-25-01/005/2011-100 от 24.02.2011г., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно от ориентира по направлению на Участок находится примерно в 92 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, ул. Можайская, дом 5.
В соответствии с картой градостроительного зонирования территории городского округа город Владивосток земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:158 расположен в двух территориальных зонах: зоне СХ-1 и зоне ОЖ-1.
Определение территории СДК «ОКУНЬ» в три территориальные зоны (ОЖ 1, Ж 2 и СХ 1) делает невозможным как реализацию права на изменение вида разрешенного использования, так и устанавливает на одну территорию СДК «ОКУНЬ» три правовых режима использования земельных участков. Это нарушение требований ГрК РФ (пункт 4 статьи 30).
Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон. По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.
Изменение режима использования ЗУ влечет увеличение его кадастровой стоимости, в следом увеличение налога на землю, налог на землю общего пользования оплачивает СДК «Окунь» за счет денежных поступлений как от членов, так и от собственников, использующих ЗУ в индивидуальном порядке.
Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (статья 85 ЗК РФ).
Границы зон устанавливаются с учетом: возможности сочетания в пределах одной зоны различных видов существующего и планируемого использования участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генпланом; зон, которые определили в ГрК РФ; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; планируемых изменений границ земель различных категорий; предотвращения вероятного вреда капитальным объектам на смежных участках.
Все вышеперечисленное позволяет сделать вывод о нарушении прав и законных интересов административных истцов, а именно:
- ПЗЗ установили в отношении земельных участков истцов территориальную зону, виды разрешенного использования которой не соответствуют целям предоставления участков.
Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).
- Для истцов прямое последствие изменения зонирования – это невозможность эффективного использования в территориальной зоне ОЖ-1 (как и в Ж-4) своих земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, невозможность строительства частного дома.
- Причиняет имущественный вред правообладателям участков (в части увеличения налогов, снижения рыночной стоимости имущества и т.п.).
- Позволяет любому заинтересованному застройщику начать строительство многоэтажного дома до 30-ти этажей в центре территории СДК «Окунь».
- Существующие ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
- функционированию ОКС регионального или местного значения
- размещению ОКС регионального или местного значения.
В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана.
От внесения изменений в ПЗЗ пострадали собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства садовых домов и ведения садоводства. При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ, в данном случае истцы лишены и такой возможности. Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям уже существующих на местности объектов:
- этажности;
- проценту застройки.
Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства, в ПЗЗ должны быть внесены изменения.
Для устранения допущенной ошибки земельные участки должны быть включены в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:
- на ЗУ
- на территориальные зоны
ВРИ ЗУ в зоне преобразования устанавливаются в соответствии:
- с функциональным назначением участков
- с проектами планировки территорий
Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:
- ЗУ
- объектов капитального строительства (ОКС)
В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ в связи с тем, что в результате применения Правил землепользования и застройки на территории ВГО, земельные участки административных истцов и их объекты капитального строительства не используются эффективно, не реализуются права и законные интересы, руководствуясь ст. 20, 218 КАС РФ,
ПРОСИМ:
- Признать незаконными производимые и произведенные с 2007 года изменения зонирования территории СДК «Окунь» в отношении части земельных участков (а именно участков с кадастровыми номерами: 25:28:030014:67, 25:28:030014:120, 25:28:030014:128, 25:28:030014:133, 25:28:030014:75, 25:28:030014:1426, 25:28:030014:1435, 25:28:030014:119, 25:28:030014:66, 25:28:030014:64, 25:28:030014:54, 25:28:030014:105, 25:28:030014:82, 25:28:030014:108, 25:28:030014:78, 25:28:030014:104, 25:28:030014:140, 25:28:030014:1454, 25:28:030014:107, 25:28:030014:117, 25:28:030014:59, 25:28:030014:44, 25:28:030014:110, 25:28:030014:1434, 25:28:030014:74, 25:28:030014:146, 25:28:030014:96, 25:28:030014:1425, 25:28:030014:79, 25:28:030014:88, 25:28:030014:94, 25:28:030014:89, 25:28:030014:126, 25:28:030014:118, 25:28:030014:131, 25:28:030014:130, 25:28:030014:65, 25:28:030014:127, 25:28:030014:125, 25:28:030014:106, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:1451, 25:28:030014:1452, 25:28:030014:134, 25:28:030014:47) с функциональной зоны: зоны садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ и территориальной зоны, предусматривающей ведение садоводства в качестве основного вида разрешенного использования – зоны, предназначенной для ведения садоводства (СХ 1) на функциональную зону Ж-3, Ж-4, ОЖ-1 и внесенных в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа Приморского края Решением Думы г. Владивостока от 18.12.2014 г. №401 «О внесении изменений в Генеральный план ВГО, утвержденный решением Думы г. Владивостока от 10.09.2008 г. №119», Распоряжением Департамента градостроительства ПК №14 от 28.03.2018 г., Распоряжением Министерства строительства ПК №120-ра от 23.10.2020 г.
- Обязать ответчиков внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа Приморского края, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 25:28:030014:67, 25:28:030014:120, 25:28:030014:128, 25:28:030014:133, 25:28:030014:75, 25:28:030014:1426, 25:28:030014:1435, 25:28:030014:119, 25:28:030014:66, 25:28:030014:64, 25:28:030014:54, 25:28:030014:105, 25:28:030014:82, 25:28:030014:108, 25:28:030014:78, 25:28:030014:104, 25:28:030014:140, 25:28:030014:1454, 25:28:030014:107, 25:28:030014:117, 25:28:030014:59, 25:28:030014:44, 25:28:030014:110, 25:28:030014:1434, 25:28:030014:74, 25:28:030014:146, 25:28:030014:96, 25:28:030014:1425, 25:28:030014:79, 25:28:030014:88, 25:28:030014:94, 25:28:030014:89, 25:28:030014:126, 25:28:030014:118, 25:28:030014:131, 25:28:030014:130, 25:28:030014:65, 25:28:030014:127, 25:28:030014:125, 25:28:030014:106, 25:28:030014:1453, 25:28:030014:1451, 25:28:030014:1452, 25:28:030014:134, 25:28:030014:47 в части отнесения их в границы функциональной зоны: Зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, и в границы территориальной зоны, предусматривающей ведение садоводства в качестве основного вида разрешенного использования, то есть в границы территориальной зоны – Зона, предназначенная для ведения садоводства (СХ 1).
Перечень прилагаемых к исковому заявлению документов:
- Квитанция о направлении искового заявления ответчикам.
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
- Схема зонирования территории СДК «Окунь».
- Копия распоряжения Администрации г. Владивостока №1808-р от 22.10.2007 г.
- Копия Решения Думы от 18.12.2014 г. №401.
- Копия Распоряжения Департамента градостроительства ПК №14 от 28.03.2018 г.
- Копия Распоряжением Министерства строительства ПК №120-ра от 23.10.2020 г.
- Копия Постановления администрации города Владивостока от 23.06.2021 №2489.
- Копия ответа Министерства строительства ПК №17814-ог от 28.04.2021 г.
- Копия ответа Администрации г. Владивостока №17814-ог от 28.05.2021 г.
- Копия ответа Министерства строительства ПК №1717-08-2163 от 13.08.2021 г.
- Копия уведомления Кулакову Е.А. №46/2019 от 21.02.2019 г.
- Выписки из ЕГРН, свидетельство о праве собственности.
- Устав ТОС «Феодосийская».
- Приказ и решение о регистрации ТОС «Феодосийская».
- Копия выписки ЕГРН на участок СДК «Окунь».
Константин Шестаков подписал постановление с новой версией планировки Патрокла
Среди садоводов Патрокла нашлись ренегаты, продавщие свои участки под многоэтажки
Что изменится на Патрокле с принятием нового проекта планировки?