Гражданину РФ крайне рекомендуется быть подкованным юридически хотя бы минимально и вообще иметь обширный кругозор, ибо то и дело, кто-нибудь его права ущемить может.
Сейчас берега бухты Соболь, а также западная часть берега бухты Патрокл (начиная с дома Басаргина 25, ниже которого на намывном берегу появились коттеджи) находятся в зоне землепользования и застройки “Р6” – пляжи, а побережье озера, а также кусок пляжа бухты Патрокл напротив озера и соседние с ними участки дальше от воды – в зоне “Р3” – отдых и туризм. Откуда мы это знаем? Есть 3 чудесных цифровых сервиса:
- Публичная кадастровая карта России
- Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности — Портал Приморского края
- Картографический сервис администрации Владивостока
Что это означает? Фрагменты из действующих градостроительные регламентов – документа, который содержит таблички с расшифровкой зон, использующихся в правилах землепользования и застройки представлены ниже, а сейчас кратко:
- Р3 – объекты отдыха и туризма: гостиницы до 15 этажей, санатории до 9 этажей, спортивные и развлекательные объекты, а также общепиты до 4 этажей, магазины до 2 этажей.
- Р6 – пляжи: благоустройство, а также спорт и общепит до 1 этажа.
Ниже в сокращенном виде описаны виды и параметры разрешенного использования в зонах. <= – меньше либо равно, т.е. максимальное значение, >= – больше либо равно, т.е. минимальное значение. У каждой зоны есть основные виды использования, условно разрешенные и вспомогательные. Как следует из названия следует обращать внимание на основные виды, а вспомогательные могут строиться только с основными (отдельно без них – не могут), условно разрешенные требуют отдельных юридических процедур, т.е. применятся редко. В регламентах также идёт отсылка на единый классификатор видов использования от МинСтроя РФ, в основных видах в скобках приведены пояснения оттуда.
Арифметика развитого капитализма выглядит так: участок, выставленный на продажу за 250 млн. рублей попадает в зону Р3 и с учетом такой цены потенциальный покупатель будет рассчитывать на возврат таких инвестиций через максимально-рентабельное использование – т.е. гостиница с ресторанами и кафе максимальной опять же этажности.
Именно об этом был наш анализ 3 года назад с ведущими архитекторами города, именно поэтому осенью этого года гражданам было предложено проголосовать на общественных слушаниях за установление зоны пляжей здесь и 110 голосов было отдано именно за такой вариант. Сейчас вопрос утверждения нового генплана и правил землепользования находится на уровне правительства Приморского края, решение ожидается до марта текущего года.
В случае установления зоны пляжей цена в 250 млн будет выглядеть не слишком адекватной, ведь тогда можно построить из капитального разве что ресторан и кафе в 1 этаж и то лишь при дополнительном согласовании. Поэтому потенциальным покупателям как минимум не следует торопиться…
3.37. Зона объектов отдыха и туризма (Р 3)
3.37.1. Основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
- Природно-познавательный туризм (базы и палаточные лагеря)
- надземных этажей <= 2
- застройка <= 30%
- озеленение >= 65%
- машино-мест >= 25 на 100 отдыхающих
- Туристическое обслуживание (пансионаты, гостиницы, кемпинги, дома отдыха, не оказывающие услуги по лечению, детские лагеря)
- надземных этажей <= 15
- отступы от границ участков >= 5 м
- застройка, озеленение, машино-места – аналогично п.1
- Санаторная деятельность (санатории, профилактории, бальнеологических лечебницы, грязелечебницы, лечебно-оздоровительные лагеря)
- надземных этажей <= 9
- отступы от границ участков >= 5 м
- застройка, озеленение, машино-места – аналогично п.1
- Спорт
- Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий
- Обеспечение занятий спортом в помещениях
- Площадки для занятий спортом
- Оборудованные площадки для занятий спортом
- Водный спорт
- Авиационный спорт
- Спортивные базы
- надземных этажей <= 4
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков – не менее 100 кв. м.
- застройка <= 70%
- озеленение >= 20%
- машино-мест >= 30 на 100 мест или единовременных посетителей, но не менее 1 на 100 кв. м общей площади
- Охота и рыбалка
- надземных этажей <= 2
- застройка <= 30%
- озеленение >= 60%
- Поля для гольфа или конных прогулок
- надземных этажей <= 4
- отступы от границ участков >= 5 м
- застройка <= 80%
- машино-мест >= 30 на 100 единовременных посетителей
- Причалы для маломерных судов
- надземных этажей <= 2
- застройка <=80%
- Дошкольное, начальное и среднее общее образование
- надземных этажей <= 4
- отступы от границ участков >= 5 м
- размеры земельных участков: дошкольные образовательные организации – не менее 1750 кв. м; общеобразовательные организации – не менее 10000 кв. м; организации дополнительного образования – не менее 450 кв. м; спортивные сооружения – не менее 100 кв. м.
- застройка <= 60%
- озеленение >= 20%
- Культурное развитие
- Объекты культурно-досуговой деятельности
- Цирки и зверинцы
- Развлекательные мероприятия
- надземных этажей <= 4
- отступы от границ участков >= 5
- размеры земельных участков: для цирков, концертных залов – не менее 5000 кв. м; для прочих объектов – не менее 500 кв. м.
- застройка <= 75%
- озеленение >= 15%
- машино-мест >= 25 на 100 мест или единовременных посетителей
- Парки культуры и отдыха
- надземных этажей <= 2
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков: минимальный – 30000 кв. м; максимальный – не подлежит установлению.
- застройка <= 20%
- озеленение >= 60%
- машино-мест >= 25 на 100 мест или единовременных посетителей
- Общественное питание (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)
- надземных этажей <= 4
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков – не менее 200 кв. м.
- застройка <= 75%
- озеленение >= 15%
- машино-мест >= 20 на 100 мест
- Обеспечение обороны и безопасности
- Обеспечение внутреннего правопорядка
- нет требований
- Предоставление коммунальных услуг
- надземных этажей <= 2
- отступы от границ участков >= 0,5 м
- застройка <= 90%
- Историко-культурная деятельность
- Общее пользование водными объектами
- Улично-дорожная сеть
- Благоустройство территории
- нет требований
3.37.2. Условно разрешенные виды и параметры использования
- Магазины
- надземных этажей <= 2
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков – не менее 200 кв. м., максимальная торговая площадь – не более 1000 кв. м.
- застройка <= 75%
- озеленение >= 15%
- машино-мест для магазинов с торговой площадью менее 200 кв. м >= 3 машино-места на 1 объект; для объектов с торговой площадью более 200 кв. м >= 10 машино-мест на 100 кв. м торговой площади
- Бытовое обслуживание
- надземных этажей <= 2
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков – не менее 500 кв. м.
- застройка <= 75%
- озеленение >= 15%
- машино-мест >= 3 машино-места на 100 кв. м расчетной площади, но не менее 1 машино-место на 5 работающих
3.37.3. Вспомогательные виды и параметры разрешенного использования
- Предоставление коммунальных услуг
- Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных
услуг - Бытовое обслуживание
- Магазины
- Общественное питание
- Развлекательные мероприятия
- надземных этажей <= 2 надземных этажа
- отступы от границ участков >= 0,5 м
- Служебные гаражи
- надземных этажей <= 2
- отступы от границ участков для постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей >= 1,5 м; для многоярусных объектов >= 3 м
- Улично-дорожная сеть
- Благоустройство территории
- нет требований
3.41. Зона пляжей (Р 6)
3.41.1. Основные виды и параметры разрешенного использования
- Общее пользование водными объектами
- Улично-дорожная сеть
- Благоустройство территории
- Обеспечение обороны и безопасности
- Историко-культурная деятельность
- нет требований
3.41.2. Условно разрешенные виды и параметры использования
- Общественное питание (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)
- надземных этажей <= 1
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков – не менее 200 кв. м.
- застройка <= 75%
- озеленение >= 15%
- машино-мест >= 20 на 100 мест
- Обеспечение занятий спортом в помещениях
- Площадки для занятий спортом
- Оборудованные площадки для занятий спортом
- Водный спорт
- Спортивные базы
- надземных этажей <= 1
- отступы от границ участков >= 3 м
- размеры земельных участков – не менее 100 кв. м.
- застройка <= 70%
- озеленение >= 20%
- машино-мест >=30 на 100 мест или единовременных посетителей, но не менее 1 на 100 кв. м общей площади
- Причалы для маломерных судов
- надземных этажей <= 2
- застройка <= 80%
3.41.3. Вспомогательные виды и параметры разрешенного использования
- Предоставление коммунальных услуг
- надземных этажей <= 1
- отступы от границ участков >= 0,5 м
- Улично-дорожная сеть
- Благоустройство территории
- нет требований
Что можно построить на берегу бухты Патрокл – мнения архитекторов
Помогите сохранить пляжи на побережье бухт Соболь и Патрокл без многоэтажек