Отрасль жилищного строительства во Владивостоке всё еще далека от цивилизованной зрелости. Многие застройщики ведут себя как кот Базилио и лиса Алиса по отношению к дольщикам-буратинкам. Главное выманить монетку и впарить кота в мешке? В красивых рекламных буклетах перед глазами клиентоса предстают симпатичные фасады, утопающие в многократно растиражированных деревьях, а на улицах ходят 3D-хипстеры (стариков и бомжей почему-то не изображают).
Обилие недостатков, которые выявляются в новых квартирах даже непрофессиональным взглядом, а также недостатки, которые проявляются позже уже после отделки и в первые годы жизни породили целый новый рынок услуг по профессиональной приёмке квартир. Соответствующие объявления можно найти в интернете. Самые типичные недостатки – неровные стены и пол, “криво” установленные двери и окна, вентиляция и т.д.
Приемка квартиры в новостройке, инструкции от Домрф, PrimaMedia & DomClick.
Но вы и представить себе не могли, что нужна ещё и профессиональная приёмка всего дома! Да-да, вы не ослышались – то, что делается уполномоченным органом власти на предмет соответствия проекта реальности, требованиям качества, прописанным в законодательстве делается ну мягко говоря недостаточно тщательно. Мы конечно не может утверждать, что процесс ввода новостройки в эксплуатацию коррумпирован, всё может объясняться банальным пофигизмом.
Видимо, во всех без исключения новостройках есть “косяки”, вопрос лишь в их количестве и фатальности. Проблема в том, что многие из них совсем не очевидны. Ведь, если даже для приемки бетонной коробочки под названия квартира многим нужен профессионал, то что уж говорить о качестве инженерных систем, всего того, что скрыто от взгляда обычного жителя дома в подвале, на чердаке и в прочих служебных помещениях.
По идее эту функцию могла бы взять на себя управляющая организация, но она оказывает фиксированный набор услуг в рамках договора. “Нестандартные” задачи ей уполномочен давать только совет дома, т.е. избранные собственники, которым весь дом делегировал право представлять интересы всех собственников квартир. Да, в новостройке Совет дома, который обязан быть в каждом доме по закону не менее нужен, чем в старом фонде и как можно быстрее! Совет дома нужен будет для взаимодействия с управляющей организацией и с застройщиком, с которым вас связывают узы гарантийных обязательств на несколько лет.
У вас есть гарантийный срок, чтобы найти и зафиксировать все недостатки. Понятно, что собрать совет дома, который будет просто командой мечты в виде харизматичного лидера-организатора, юриста, строителя и т.д. не реально. Поэтому также потребуются отраслевые независимые (от застройщика и управляющей организации) эксперты, которые проверят каждый квадратный метр (лучше – сантиметр) дома, все его проектные решения не только на предмет того, что так можно по закону, но и что так будет работать в т.ч. в условиях вашего дома с учетом например климата или иных особенностей.
В первый год, когда все делают ремонты, покупают мебель и бытовую технику, заселяются, все равно проявятся те, кто в общем чате проявят организаторские качества и больше рационального в высказываниях. Вам скорее нужно создать совет дома, потом вы можете его поменять, главное запустить процесс самоорганизации. Помимо излюбленной темы ставить или нет шлагбаум необходимо проверить всё то, в чем вы не специалисты как можно скорее. Ведь если дом на пару сотен квартир будет заселяться долго, то факт, что его насосам не хватает мощности чтобы закачать воду всем, в особенности на 24-й этаж с красивым видом из окна может потребоваться весь гарантийный срок и будет уже поздно метаться. Если вы прочитали тут что-то знакомое, то это грустно. Впрочем, если уже через пару лет начнут быть заметными “косяки” даже в общедоступных местах, например трескающийся и падающий фасадный кирпич – это не менее грустно.
Конечно, в идеале вместо управляющей организации лучше сделать ТСЖ/ТСН – ведь это некоммерческая организация, цель которой не прибыль извлечь, а именно для самих себя качественную услугу предоставлять. Но тогда мы вновь возвращаемся к вопросу о кадрах, где найти таких добровольцев, эту команду из грамотных, да ещё и честных? Причем, в российской традиции почти в любом коллегиальном органе всегда работает по сути один единственный крайний – он же главный. Цена ошибки может быть высокой, прочитайте историю Сочинской 3 здесь.
Лучше именно в течение гарантийных лет (смотрите договор) найти все ошибки строителей и монтажников, а также ошибки проекта (архитекторы и инженеры тоже ошибаются). По закону на конструктивные элементы здания гарантийный не менее 5 лет, а на инженерное оборудование минимум 3 года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности, однако он может “выпендриваться” и “тянуть резину” с целью минимизации своих расходов, производить исправления еще хуже, чем то, что было сделано ранее. К примеру в первых домах на Сочинской от компании “Ренессанс Актив” напольную плитку порой меняли несколько раз в одних и тех же местах – она “вставала домиком”.
Необходимо взаимодействие с застройщиком и управляющей компанией вести в письменной форме (не исключая при этом все прочие). Акты, письма исходящие, письма входящие. Телефонную и личную беседу к делу не пришьешь! Если вы не уверены в своей УО (а уверенными в этом быть нельзя на 100%), то взаимодействуйте с застройщиком напрямую.
Если что-то очевидно сломалось и перестало функционировать как задумано – это первое. Например упала фасадная плитка или напольная плитка в коридоре “встала” после усадки дома. Если же что-то сделано нелогично, но “так предусмотрено проектом” (типовой ответ застройщика), то нужно прибегать к помощи экспертов, в т.ч. заказывать независимую экспертизу.
Классический пример – монтаж фасада и крыш входных групп на Сочинской от “Ренессанс Актив”. Как сказано в письме за подписью директора компании “проектом не предусмотрен” гидроизолирующий слой и система водостока, в итоге бетонная стяжка покрывается трещинами и мхом, а вода стекает неровным водопадом на плитку. Ведь что такое проект? Это решение инженеров и архитекторов в рамках дозволенного нормативными документами, однако с учетом особенностей, к примеру, климата с целью улучшения потребительских характеристик и срока службы можно применить более дорогие и сложные решения, а с целью экономии на радость собственника застройщика сделать все по минимальному варианту – авось прокатит, авось никто не заметят. Ведь никого не учат быть профессиональным “управдомом” и строительное образование далеко не у всех. Проект, как гипотеза, может быть удачным, а может практикой эксплуатации быть опровергнутым.
Но вернемся на нашу крышу: кроме ошибки проекта здесь была и ошибка монтажа, которая состояла в том, что навесной фасад с керамогранитом и стекловатой уходит под бетонную стяжку, она к нему примыкает, т.е. вода не находит выхода и в некоторых квартирах это привело к появлению грибка, но не сразу, а уже после истечения гарантийного срока.
Совет дома уполномочен вместе с УК проводить два раза в год осмотр дома. В самом первом осмотре нужно очень тщательно осмотреть каждый сантиметр не только общих помещений, но и подвала и чердака. И лучше потратиться на привлечение экспертов, ведь их заключение может пригодиться в суде.
Удивительно, но неправильные проектные и монтажные решения по коммуникациям привели к тому, что дома на Сочинской вынуждены менять многие трубы в подвалах и чердаках. На Сочинской 7 уже сейчас нужен практически капитальный ремонт системы водоснабжения, а ведь эти дома сданы в 2016 году. Вообще с водной стихией у компании “Ренессанс Актив” как-то е заладилось – история с течью между Сочинской 5 и 7 тянется уже много лет и с учетом этого назвать свой очередной комплекс “Посейдонией” было весьма опрометчиво – не следует гневить богов 🙂
Суд по “мокрому делу Ренессанс Актив” на Патрокле плавно перетекает в Новый 2023-й год