Какой может НЕ быть дальнейшая застройка на Патрокле?

Новые владельцы земель на Патрокле, АО “Ренессанс Актив”, СЗ “Патрокл” и СЗ “Талан Владивосток-31” вступили в свои права. Самый вероятный сценарий дальнейшего развития событий – это появление на участках земли домов повышенной этажности (в сравнении с теми, что указаны Проекте Планировки Территории) и другой архитектуры (на изначальный проект Дальспецстрой новым девелоперам опираться нет нужны).

Как мы знаем, мэрия игнорирует параметры проекта планировки, беря за основу лишь ПЗЗ и генплан. Зонирование Ж4 позволяет строить дома до 30 этажей. Максимальную этажность застройщик стремится сделать для максимизации своей прибыли, однако есть возможность достигнуть плотности населения и жилой квадратуры не задирая этажность.

Архитекторам во всем мире это давно известно, наглядная картинка есть в объемном труде “Городское планирование для руководителей городов” от ООН ХАБИТАТ.

Варианты со средним и высоким процентом застройки похожи на проект микрорайона Патрокла от компании “Резерв”, подготовленный в 2011-2012 годах для Дальспецстроя. На этих картинках угадывается квартальный тип застройки, но в итоге начали строить микрорайон.

  • Микрорайон – комплекс из нескольких жилых и одного/нескольких бытовых зданий (учебные, медицинские заведения), уходящий в глубь от улицы.
  • Квартальная застройка предполагает формирование среды вдоль улицы, а не в ее глубине. Как правило, состоит из одного или нескольких жилых зданий.

В российской практике преобладает формат микрорайона, представляющий из себя несколько однотипных жилых домов, которые создают подобие просторной коробки, внутри располагается здание социальной сферы (поликлиника, школа, детский сад), одна или несколько стандартизированных детских площадок и множество парковочных мест. Как правило, микрорайоны плохо приспособлены для пешеходов.

Формат квартала предполагает здания малой и средней этажности, иногда переменной, с небольшими и уютными дворами, с неким архитектурным и дизайнерским разнообразием и с ограничением количества машиномест, вплоть до реализации концепции “двор без машин”, более комфортными и безопасными условиями для пешеходов. Кроме этого, все это создает условия для постоянной активности людей на улице, территория оживает.

Квартальная застройка хорошо соотносится с теорией смешанной застройки (mixed use), когда развлекательные, социальные, промышленные, торговые и жилые объекты располагаются в пешей доступности друг от друга. Бизнес и организации социальной сферы открываются на первых этажах жилых зданий квартальной застройки – это позволяет строить компактно, но не в ущерб качеству. Активные первые этажи позволяют получать блага цивилизации без необходимости  “ехать в город”. Тема Mixed Use обсуждалась в 2019 на московском урбан-форуме как рецепт устойчивого города.

Согласно ООН-Хабитат, такой подход позволяет преодолеть проблему маятниковой миграции, снизить нагрузку на общественный транспорт, способствует развитию пешеходной и транспортной инфраструктуры, возникновению дополнительных рабочих мест в жилых кварталах, а также помогает увеличить разнообразие сценариев использования территорий.

Специалисты «Единого института развития в жилищной сфере» (Дом.РФ) и конструкторского бюро «Стрелка» уже провозгласили, что квартал станет основной градостроительной единицей в городах России. Ими подготовлен Стандарт комплексного развития территорий – методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Однако во Владивостоке АО “Дом.РФ” известно лишь другими своими функциями – изъятием земель с последующей продажей, за внедрением стандартов замечены они пока не были.

Авторы изменений к сводам правил, принятых Минстроем в начале текущего года предлагают использовать среднюю этажность – до 9 этажей. Такую этажность еще называют соразмерной человеку, это позволяет создавать реальные улицы и вписываться в нормы по инсоляции. Чем плохи высотки в 25-этажей по сравнению со средней этажностью?

  1. Это не только разобщает людей, искусственно изолирует их друг от друга (эффект крейсера-гостинки).
  2. Сложно принимать решения по вопросам ЖКХ, т.к. даже собрать кворум для общего собрания собственников затруднительно.
  3. Технические сложности по эксплуатации здания растут вместе с этажностью.

В свете заявлений о планах застроить остров Елену небоскребами как в Гонконге рекомендуется посмотреть это видео.

Пустыри, образовывающиеся при микрорайонной застройке, давят на человека, а монотонный пейзаж из однообразных и безликих зданий создает ощущение дискомфорта. О том как микрорайоны превращаются в гетто смотрите в видео Варламова на примерах Мурино и Кудрово в Петербурге

Смешанное использование территории квартальной застройки позволяет уйти от ощущения «спального» района, избежать унификации зданий и общественных зон, создать необходимую для жизни в районе разнообразную, интересную и комфортную инфраструктуру. О полноценной улице рекомендуем посмотреть выступление архитектора Кирилла Солгалова.

Кварталы — это клетки городской ткани, материал, из которого строится городской организм. Важна не форма клетки, а то, как устроена граница, и что у клетки внутри.

Когда говорят о квартальной застройке, то всегда приводят пример Барселоны, района Эшампле, построенного в конце XIX века по проекту Идельфонса Серда. Здесь кварталы имеет характерную форму 8-угольника за счет скошенных углов квадрата.

Архитекторы Приморгражданпроекта на Патрокле снова применили микрорайонную застройку, как и в Снеговой Пади, но попытались расстановкой и формой домов обыграть рельеф, но в результате мы получили те же недостатки:

  1. Проезд к каждому из домов почти не имеет альтернатив, система дорог устроена как дерево: внутриквартальная дорога ветвится на проезды к отдельным домам. Как следствие одно ДТП на внутриквартальной дороге создает затор, пробуку и парализует весь район – как это обычно и бывает в нашем городе. Альтернатива: улично-дорожная сеть в виде решетки, когда проезд из точки А в точку Б имеет несколько различных вариантов траекторий.
  2. Большие неиспользуемые пустыри между домами, которые становятся обузой для обслуживания, без которого там сорняки и собачьи какашки. Некоторые части пустырей де-юре и обслуживать средствами домов нельзя, т.к. это ничья территория или гипотетическая многоярусная парковка (например участки рядом с домом 3 или над домом 7).
  3. Парковка автомобилей запроектирована в виде надземных многоярусных сооружений, которые занимают полезное пространство. Альтернатива: подземные парковки в стилобате жилых зданий, либо подземные парковки с размещением детских и спортивных площадок на крыше. А чтобы парковки не простаивали, необходимо предусмотреть и модель аренды – такое уже можно увидеть на Чкалова 5.

Застройщики, выкупившие крупные партии участков на Патрокле – Талан и Ренессанс Актив, вполне могут создавать на них миниатюрные кварталы. У первого куплено 13 участков суммарно на 1,02 га, у второго 5 участков на 6,32 га. Что нужно, чтобы впервые во Владивостоке что-то пошло не как всегда? В первую очередь – готовность девелопера, а также грамотный архитектор, умеющий донести не только правильность этих подходов, но и экономические выгоды, а также поддержка населения и власти. 

Но самое главное, что это не фантастика, так уже строят в России, пример – компания Брусника, которая строит строит современное демократичное жильё в крупных городах Урала и Сибири, в Москве и Московский области. Даже во Владивостоке, точнее рядом с ним подобные подходы уже практикуются – ЖК “Формат” от DNS и ЖК “Садовый квартал” от “Тим-Групп”.

Читайте также:

Администрация Владивостока игнорирует проект планировки Патрокла, который сама же и утвердила

Новые аукционы по земле на Патрокле уже готовятся на сайте Дом.рф