Вчера садово-дачный кооператив “Окунь”, входящий также в ТОС “Феодосийская” направил открытое письмо председателю и всем членам единой комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края. В письме излагаются их доводы по спорной ситуации, которая возникла после подписания в июне прошлого года новой документации планировки территории, где земля кооператива попала в зону общественно-деловой застройки и среди коттеджей внезапно появились зоны и для многоэтажек.
Получатели письма – сплошь уважаемые люди, утвержденные в состав комиссии постановлением
Администрации Приморского края № 180-па от 09.06.2015. Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается для города Владивостока с некоторых пор на региональном уровне, хотя многие эксперты полагают, что это полномочие должно находиться на уровне муниципалитета, в особенности когда речь идет о столице региона. Эти правила определяют зоны, влияющие на то, что можно строить на земельных участках, входящей в них. На интерактивной карте Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности можно увидеть эти зоны.
- Котляров Александр Александрович – заместитель министра строительства Приморского края, председатель комиссии;
- Шалякин Александр Александрович – директор краевого государственного бюджетного учреждения Приморского края “Центр развития территорий”, заместитель председателя комиссии;
- Цопа София Ивановна – ведущий специалист 1 разряда отдела исполнения полномочий муниципальных образований министерства строительства Приморского края, секретарь комиссии;
- Трифонов Денис Сергеевич – начальник управления градостроительства администрации города Владивостока;
- Берестенко Михаил Владимирович – представитель автономной некоммерческой организации “Инвестиционное агентство Приморского края”;
- Борняков Андрей Иванович – член Приморского краевого отделения общероссийской творческой профессиональной общественной организации “Союз архитекторов России”;
- Брик Андрей Петрович – председатель Думы города Владивостока;
- Васильева Екатерина Сергеевна – ведущий консультант отдела исполнения полномочий муниципальных образований министерства строительства Приморского края;
- Галкина Юлия Анатольевна – главный консультант отдела развития жилищного строительства министерства строительства Приморского края;
- Грицун Светлана Юрьевна – ведущий консультант отдела исполнения полномочий муниципальных образований министерства строительства Приморского края;
- Дьяченко Александр Владимирович – заместитель главного государственного инспектора Приморского края по использованию и охране земель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю;
- Зубова Наталья Владимировна – заместитель главы администрации, начальник управления имущественных и земельных отношений администрации Шкотовского муниципального района;
- Исаков Владимир Владимирович – председатель собрания Ассоциации “Застройщики городской Владивостокской агломерации“, председатель Федерации профсоюзов Приморья и депутат Законодательного собрания Приморского края, председатель комитета по экономической политике и собственности;
- Ищенко Виктор Николаевич – начальник управления градостроительства и архитектуры администрации Надеждинского муниципального района;
- Литвинов Алексей Александрович – первый заместитель главы администрации Артемовского городского округа (был заместителем главы Владивостока при Пушкареве и Веркеенко);
- Мельник Анатолий Иванович – член Приморского союза архитекторов России (был главным архитектором Владивостока при Пушкареве);
- Никулина Ирина Адольфовна – начальник отдела по контролю за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности министерства строительства Приморского края;
- Осецкий Владимир Владимирович – руководитель инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края;
- Рева Юлиана Викторовна – исполняющий обязанности начальника отдела по работе с территориями и управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Приморского края министерства имущественных и земельных отношений Приморского края;
- Смотриковский Владимир Иосифович – член Приморского союза архитекторов России;
- Солгалов Кирилл Юрьевич – главный архитектор общества с ограниченной ответственностью “Оферта Диалог” – компании, разработавшей документацию планировки Патрокла, советник главы Владивостока;
- Тарасенко Юрий Геннадьевич – начальник отдела стратегического развития, инвестиционной деятельности и бюджетного процесса министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края;
- Федоренко Сергей Владимирович – председатель Совета ассоциации саморегулируемой организации “Альянс строителей Приморья”;
- Федорец Наталья Владимировна – заместитель министра природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края;
- Хабарова Екатерина Александровна – главный специалист-эксперт отдела исполнения полномочий муниципальных образований министерства строительства Приморского края;
- Швецов Алексей Викторович – начальник отдела развития жилищного строительства министерства строительства Приморского края;
- Юрьева Елена Владимировна – начальник отдела исполнения полномочий муниципальных образований министерства строительства Приморского края
Несколько смущает, что среди 27 членов комиссии 12 (выделены курсивом) являются представителями структур правительства края, а с учетом представителей муниципалитетов получается, что комиссия более чем на половину состоит из чиновников. В этой связи мы от микрорайона Патрокл направили предложение о небольшой ротации в составе комиссии и внесли на рассмотрение о включении туда своей кандидатуры. Далее приводим текст открытого письма:
«Генеральный план Владивостокского городского округа», выполнен ОАО «Приморгражданпроект» по заказу администрации города Владивостока. В проекте генерального плана учтены объекты и инфраструктура, необходимые для проведения саммита АТЭС в 2012 году на территории Владивостокского городского округа.
Генеральный план разрабатывался с привлечением научно-исследовательских организаций Российской академии наук и Российской академии архитектуры и строительных наук, а также местных проектных организаций. ОАО «Приморгражданпроект» подготовили ППиМ в районе б. Патрокл.
Согласно имеющейся схемы планировочной организации земельного участка (генеральный план) территория СДК «Окунь» учтена в картографической части, обособлена. ООО «Аргус-Арт», обозначена как граница участка существующих частных жилых домов. Граница благоустройства проектируемого участка жилых комплексов проходит по границам СДК «Окунь».
Все последующие изменения в ПЗЗ и генплан проводились с учетом указанных ДПТ (которые в настоящее время утратили силу), но территория СДК «Окунь» не была целиком включена в зону СХ-1 или Ж-1, а продолжила «путешествие» по разным территориальным зонам, в том числе ОЖ-1 (многоэтажная застройка), собственники земельный участков СДК «Окунь» заявили, что территориальная зона ОЖ-1 неприемлема для садоводства.
Распоряжением Администрации г. Владивостока № 1808-р от 22.10.2007 «Об утверждении проектов границ земельных участков в г. Владивостоке в районе урочища «бухта Патрокл» сельскохозяйственному садоводческому потребительскому кооперативу «Окунь» для садоводства» были утверждены границы земельных участков СДК «Окунь», включая земельные участки, подлежащие образованию и передаче членам кооператива в собственность для ведения садоводства.
- В соответствии с действующими правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (постановление Правительства Приморского края от 22.06.2021 № 389-пп «О внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 12 февраля 2018 года № 61-па «О внесении изменений в генеральный план Владивостокского городского округа Приморского края» и Распоряжение министерства строительства Приморского края от 12.07.2021 № 46-ра «О внесении изменений в распоряжение департамента градостроительства Приморского края от 28 марта 2018 года № 14 «О внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа») территорию кооператива СДК «ОКУНЬ», включающую земельные участки для садоводства и принадлежащие на праве собственности членам кооператива частично включили в границы территории, в пределах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории – Комплексное развитие территорий (ПЗЗ) (рис. 1).
В соответствии с п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, комплексное развитие территорий – совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.
Основная составляющая указанной нормы закона «создание благоприятных условий проживания граждан» в случае территории СДК «ОКУНЬ» с определением её в территорию комплексного развития с одновременным определением территории СДК «ОКУНЬ» в территориальных зоны: Общественно-жилая зона (ОЖ 1), Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный) (Ж 2), Зона, предназначенная для ведения садоводства (СХ 1) противоречит здравому смыслу. Согласно принятого решения посреди садовых участков должна появиться многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) с возможностью строительства многоквартирных домов с предельным максимальным количеством этаже – 30 надземных этажей.
Имея намерение восстановить справедливость и вернуть правовой режим земель Садово-Дачного Кооператива «ОКУНЬ» к первоначальному положению и определить его в соответствии с исторически сложившемся использованием в границы территориальной зоны (СХ 1, Зона, предназначенная для ведения садоводства), СДК «ОКУНЬ», а также членами кооператива (Краслянская Э.Ж., Козлов В.Н., Пылаев Д.С., Кулаков Е.А., Вовкодав А.А., Поседелов А.В., Вовкодав А.Б., Иванцова Е.А., Ломакина Э.В., Иванов Т.М., Джумаев О.Р., Барсуков В.Э., Журавлев С.А., Долгов В.Л., Салиев Ш.Т., Корнеев А.М., Чагаев А.Н., Самойленко И.С., Самойленко Д.А., Фомин Н.Г., Вензель С.М., Порва К.Н., Николаев В.В., Богатюк А.Л., Коваль В.А., Охрименко О.В., Гончаров Д.Ю. и др.) в рамках проводимых общественных обсуждений проектов Генерального плана и Правил землепользования и застройки с 01.10.2021 по 21.10.2021 направлены предложения по исключению территории СДК «ОКУНЬ» из границ территории «Комплексное развитие территорий (ПЗЗ)», определению территории СНК «ОКУНЬ» в границы функциональной зоны: Зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, и в границы территориальной зоны, предусматривающей ведение садоводства в качестве основного вида разрешенного использования, то есть в границы территориальной зоны – Зона, предназначенная для ведения садоводства (СХ 1).
- Относительно определения земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:158 принадлежащего на праве собственности СДК «ОКУНЬ» в три территориальные зоны (ОЖ 1, Ж 2 и СХ 1) и поименования его «линейным объектом»:
В ГрК РФ законодатель обозначил понятие “линейные объекты” путем перечисления основных видов таких объектов. В силу п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ к линейным объектам относятся:
- линии электропередачи;
- линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
- трубопроводы;
- автомобильные дороги;
- железнодорожные линии;
- другие подобные сооружения.
Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:158 не является линейным объектом, не является дорогой, подъездные пути к земельным участкам собственников не могут быть признаны линейным объектом в нарушение норм ГрК РФ.
В соответствии со статьей 1 Закона № 217-ФЗ земельные участки общего назначения – это земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
При этом следует отметить, что пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса и Законом № 217-ФЗ разграничены понятия «территория общего пользования» и «земельные участки общего назначения», являющиеся имуществом общего пользования и используемые для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство или огородничество, а также подходы к правовому регулированию использования таких территорий и земельных участков.
Согласно статье 24 Закона № 217-ФЗ земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
При этом правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
В соответствии со статьей 25 Закона № 217-ФЗ доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок.
Данный участок относится к территории общего пользования членов СДК «Окунь» и садоводов, ведущих индивидуальное хозяйство на территории СДК, на нем могут быть размещены согласно положениям ФЗ-217 площадки для сбора мусора, пожарные щиты, пожарный водоем и т.п. объекты необходимые для обеспечения деятельности и инфрастуктуры товарищества. «Части» данного участка решением общего собрания могут выделяться (путем раздела, например) и предоставляться в собственность за плату или безвозмездно любому из членов при подаче им на рассмотрение общему собранию заявления.
При фактическом определении земельного участка в три территориальные зоны (ОЖ 1, Ж 2 и СХ 1) делает невозможным как реализацию права на изменение вида разрешенного использования, так и препятствует собственнику в распоряжении его имуществом по своему усмотрению в рамках действующего законодательства.
Изменение режима использования ЗУ влечет увеличение его кадастровой стоимости, в следом увеличение налога на землю, налог на землю общего пользования оплачивает СДК «Окунь» за счет денежных поступлений, как от членов, так и от собственников, использующих земельные участки в индивидуальном порядке.
Имея намерение восстановить справедливость и вернуть правовой режим земель Садово-Дачного Кооператива «ОКУНЬ» к первоначальному положению и определить его в соответствии с исторически сложившемся использованием в границы территориальной зоны (СХ 1, Зона, предназначенная для ведения садоводства), СДК «ОКУНЬ», а также членами кооператива (Краслянская Э.Ж., Козлов В.Н., Пылаев Д.С., Кулаков Е.А., Вовкодав А.А., Поседелов А.В., Вовкодав А.Б., Иванцова Е.А., Ломакина Э.В., Иванов Т.М., Джумаев О.Р., Барсуков В.Э., Журавлев С.А., Долгов В.Л., Салиев Ш.Т., Корнеев А.М., Чагаев А.Н., Самойленко И.С., Самойленко Д.А., Фомин Н.Г., Вензель С.М., Порва К.Н., Николаев В.В., Богатюк А.Л., Коваль В.А., Охрименко О.В., Гончаров Д.Ю. и др.) в рамках проводимых общественных обсуждений проектов Генерального плана и Правил землепользования и застройки с 01.10.2021 по 21.10.2021 направлены предложения по исключению территории СДК «ОКУНЬ» из границ территории «Комплексное развитие территорий (ПЗЗ)», определению территории СНК «ОКУНЬ» в границы функциональной зоны: Зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, и в границы территориальной зоны, предусматривающей ведение садоводства в качестве основного вида разрешенного использования, то есть в границы территориальной зоны – Зона, предназначенная для ведения садоводства (СХ 1).
По итогам общественного обсуждения Управлением градостроительства администрации города Владивостока подготовлено Заключение о результатах общественного обсуждения по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462.
Вывод Управления: при принятии проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462 целесообразно учесть предложения, поступившие от участников общественного обсуждения, указанные в заключении с учетом голосования по Проекту.
Для дальнейшей работы Заключение направлено в Министерство строительства Приморского края и Единую комиссию по подготовке проектов Правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края. Учитывая позицию последней выраженную в много численных отказах, есть предположение, что несмотря на выводы заключения о целесообразности учесть предложения заинтересованных лиц, Единая комиссию вновь примет решение не в пользу жителей района и членов СДК «ОКУНЬ».
Наша позиция – территория дачного кооператива предназначена только для ведения садоводства с правом возведения индивидуальных жилой домов! Многоэтажной жилой застройке в границах территории дачного кооператива – НЕТ!
Просим Вас, с пониманием отнестись к проблеме и оказать содействие в положительном разрешении ситуации в Министерстве строительства, Единой комиссии по подготовке проектов Правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края, по определению территории СДК «ОКУНЬ» в границы функциональной зоны: Зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, и в границы территориальной зоны, предусматривающей ведение садоводства в качестве основного вида разрешенного использования, то есть в границы территориальной зоны – Зона, предназначенная для ведения садоводства (СХ 1). А также внести изменения в Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа, в части исключения территории СДК «ОКУНЬ» (границы которого установлены Распоряжением № 1808-р от 22.10.2007) из границ территории Комплексное развитие территорий (ПЗЗ).
Окунь против многоэтажек: прокуратура поддержала доводы СНТ на Патрокле
На Феодосийской прошла встреча жителей в связи с угрозой стройки многоэтажек среди коттеджей
Коттеджи против небоскребов на Феодосийской: борьба продолжается
Среди садоводов Патрокла нашлись ренегаты, продавщие свои участки под многоэтажки