Последний шанс Владивостока на «правильную» застройку упущен?

Эксперт сравнивает комплексную застройку Снеговой пади и Патрокла с точечной

То, что предлагает сегодня рынок недвижимости нас не в полной мере устраивает. Даже те немногочисленные районы города, где некоторыми горожанами считается жить престижно оставляют ряд ощущений: нет уюта, нет ощущения своего двора.

Получается, что старый фонд и даже «хрущевки» вполне себе конкурируют с новостройками. Иногда это вынужденный выбор покупателя недвижимости, которому важен не только год постройки дома, но и его окружение. Для многих важно сложившееся сообщество, да и до школы с поликлиникой два шага.

Новострои в буклетах всегда описаны как «современный жилой комплекс в динамично развивающемся/престижном районе города» и только переехав туда, новоселы осознают, что-то не то… и у каждого это свои внутренние ощущения.

По мнению экспертов в области урбанистики все города в развитых странах стремятся к концепции компактного города, которая направлена на смешанное землепользование (на жаргоне – «миксюз») с высокой плотностью и насыщенную городскую среду.

Концепция говорит о том, что городские активности должны быть расположены ближе друг к другу для обеспечения лучшего доступа к разнообразным услугам и объектам посредством общественного транспорта, пеших и велосипедных прогулок, а также в целях более эффективного предоставления коммунальных услуг и размещения инфраструктурных объектов.

Во Владивостоке практически нет жилого района или квартала, отвечающего основам этой концепции, за исключением нашей старой и очаровательной «Миллионки».

Люди инстинктивно стремятся создавать эту компактность и уют на своих загородных участках, становится популярно индивидуальное жилищное строительство, которое по своей природе не характерно для городов. Потому что города – это все же про высокую плотность застройки и населения.

Давайте сравним два самых новых и «современных» жилых микрорайона города – Патрокл и Снеговую падь, хотя понятие микрорайон априори не современно, об этом уже было рассказано ранее (читайте здесь). А потом сравним их в разрезе действующих нормативов градостроительного проектирования города Владивостока от 2011 года (крайне полезный и нужный в градостроительстве документ).

Проект микрорайона Патрокл

Будем сравнивать удельные единицы, потому как численно территория застройки Снеговой пади и населения превышает Патрокл почти в 3 раза.

Важными показателями являются:

Патрокл Снеговая падь
плотность населения 248 чел/га 208 гел/га
средняя этажность жилых домов планируется до 8,9 этажей принята в 15 этажей
плотность застройки жилыми домами и иными зданиями будет составлять 20,2% планируется 13%
коэффициент плотности застройки расчетный составляет 1,64 1,22
коэффициент плотности застройки нормативный до 2,5 до 2,5

Коэффициент плотности застройки – это отношение площади всех этажей зданий к площади территории. Этот коэффициент определяют в градостроительном регламенте для развивающихся территорий и он определяет т.н. «рыхность» застройки. Для каждой зоны ПЗЗ (что это такое читайте здесь) устанавливает свой коэффициент, это необходимо для рациональной застройки территории.

Из данного сравнения видно, что территория Патрокла планируется к более плотной и среднеэтажной застройке, что очень выгодно отразится на качестве среды в этом районе, а значит и на комфорте проживания.

Чем плотнее застройка, тем меньше времени жители будут тратить, например, для похода в кафе или магазин, будет меньше «турбулентных» ветряных коридоров, где из-за силы и порывов ветра просто невозможно находиться. Подобные эффекты очень знакомы жителям «крейсеров» на сопках Владивостока.

Когда все объекты первой необходимости находятся в шаговой доступности мы можем позволить себе, наконец-то, отказаться от автомобиля и пройти 15 минут пешком.

Об этажности жилых домов стоит рассказывать отдельно, но если коротко, то комфортной для человека этажность считается до 9 этажей. Уже не одна книга написана и не один город пришел к подтверждению того, что плотная и среднеэтажная застройка самая комфортная и выгодная для города и его жителей. Осознание этого произошло в городах мира в середине прошлого века.

Проект микрорайона Снеговая падь

Несмотря на это и Патрокл и Снеговая падь, существенно недозастроены. Для подтверждения этого сравним Партокл с Миллионкой. Возьмем два ее квартала (как раз-таки квартал – самая идеальная планировочная единица в городской структуре) обрамленные улицами Светланской, Алеутской, Семеновской и Пограничной.

Сравним те же показатели:

Патрокл Миллионка
плотность населения 248 чел/га 251 гел/га
средняя этажность жилых домов планируется до 8,9 этажей 3,1
плотность застройки жилыми домами и иными зданиями будет составлять 20,2% 65%
коэффициент плотности застройки расчетный составляет 1,64 1,26
коэффициент плотности застройки нормативный до 2,5 до 1,7

Цифры и наш внутренний восторг, когда находишься среди улочек Арбата или Светланской говорят сами за себя – чем плотнее застройка и меньше этажность, тем комфортнее находиться в такой среде и к тому же крайне эффективно используется самое дорогое имущество, которое есть у города – это его территория.

«Что же делать?» – спросите вы. Все просто – нужно уплотнять застройку. В существующую внедряться нужно очень деликатно, поэтому о ней – ниже. Давайте снова вернемся к Патроклу и Снеговой пади, ведь у них еще есть шанс исправить ситуацию. Здесь как раз нужно воспользоваться нормативами градостроительного проектирования города Владивостока. Применив нормативные значения жилищной и территориальной обеспеченности можно добиться следующих показателей:

Патрокл Снеговая падь
Принятый расчетный Оптимальный Принятый расчетный Оптимальный
плотность населения 248 чел/га 278 чел/га 208 чел/га 278 чел/га
общая численность населения увеличится 15 380 человек 17 203 человек 41 200 человек 55 056 человек
средняя этажность уменьшится 8,9 этажей 7,5 этажей 15 этажей 8,5 этажей
количество жилых домов 123 164 196 463
(для унификации жилым домом считается одна секция подъезда с 4 квартирами на этаже)
процент застройки увеличится 20,2% 37,1%, 13% 28%;
коэффициент плотности застройки возрастет 1,64 2,29 1,22 1,92
(в зоне застройки многоквартирными жилыми домами максимальное значение – 2,5)

Стоит отметить, что в увеличенные плотность и процент застройки вошли все необходимые объекты соц-культ-быта, что позволяет сделать вывод – районы можно и нужно уплотнять, чтобы избавиться от «рыхлости» и «вакуума», то есть пустых территорий, которые ложатся на наши с вами плечи в содержании, обслуживании и сохранении.

Городу нужно расти, но не вширь, а вглубь. Это позволит обеспечить больше людей квартирами. Соответственно привлечь новые трудовые ресурсы, которым будет где жить, а вместе с ними новые поступления в бюджет в виде налогов, которые реализуются в социальных и общественных объектах для нас же с вами!

Приведенные выше расчеты касались двух последних крупных районов города, где есть последний шанс не «наломать дров» в комплексной застройке. После освоения этих больших территорий нам останется только метод «точечной» застройки. К сожалению, существующие градостроительные нормативы (смотрите здесь и здесь) вынуждают застройщиков для реализации рентабельных проектов возводить объекты с максимальной этажностью и минимумом благоустройства.

Как это обычно происходит? Застройщик получает (покупает или берет аренду) участок земли. Ему необходимо предусмотреть детскую площадку, бельевую (из действующих СНИП), парковку, озеленение (30%), придомовые проезды, внутренние отступы от границ участка. Для парковки, кстати, действует норматив в минимум 1 машиноместо на 100 кв. м общей площади жилья.

Поэтому за вычетом всех этих благ на участке остается минимум для пятна застройки дома, а значит, застройщик стремится достигнуть максимально разрешенной этажности. Иначе, весь проект будет убыточен.


Как улучшить городское пространство и сделать его комфортным, обсудят 13 июня на МедиаСаммите-2019. Отдельный блок программы мероприятия будет посвящен урбанистике и городским сообществам. Архитекторы и неравнодушные граждане вместе с представителями власти и бизнеса поговорят о гармоничном развитии Владивостока.

Одна из основных задач секции — формирование активных сообществ, участвующих в жизни города, в том числе и по теме комфортной городской среды, активно работающих в достижении этой цели в сотрудничестве с властью, бизнесом и различными организациями и институтами. Поделитесь информацией о мероприятии в Facebook и вКонтакте.

Шестой Дальневосточный МедиаСаммит пройдет 13-14 июня в кампусе ДВФУ на острове Русский. Любой желающий может бесплатно посетить мероприятие, достаточно зарегистрироваться на сайтеОрганизаторами Дальневосточного МедиаСаммита-2019 выступают Администрация Приморского края, Союз журналистов России, Приморское региональное отделение Союза журналистов России, Дальневосточный федеральный университет. Генеральный партнер форума — РусГидро.

Корпорация развития Приморского края выступает за комплексную застройку Патрокла

Точечная застройка во Владивостоке появляется из-за отсутствия проекта планировки города — общественники

Владивосток серьезно «недозастроен» – мнение

Плотность застройки, комфортную этажность и другие вопросы обсудят на МедиаСаммите

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *