Эксперт сравнивает комплексную застройку Снеговой пади и Патрокла с точечной
То, что предлагает сегодня рынок недвижимости нас не в полной мере устраивает. Даже те немногочисленные районы города, где некоторыми горожанами считается жить престижно оставляют ряд ощущений: нет уюта, нет ощущения своего двора.
Получается, что старый фонд и даже «хрущевки» вполне себе конкурируют с новостройками. Иногда это вынужденный выбор покупателя недвижимости, которому важен не только год постройки дома, но и его окружение. Для многих важно сложившееся сообщество, да и до школы с поликлиникой два шага.
Новострои в буклетах всегда описаны как «современный жилой комплекс в динамично развивающемся/престижном районе города» и только переехав туда, новоселы осознают, что-то не то… и у каждого это свои внутренние ощущения.
По мнению экспертов в области урбанистики все города в развитых странах стремятся к концепции компактного города, которая направлена на смешанное землепользование (на жаргоне – «миксюз») с высокой плотностью и насыщенную городскую среду.
Концепция говорит о том, что городские активности должны быть расположены ближе друг к другу для обеспечения лучшего доступа к разнообразным услугам и объектам посредством общественного транспорта, пеших и велосипедных прогулок, а также в целях более эффективного предоставления коммунальных услуг и размещения инфраструктурных объектов.
Во Владивостоке практически нет жилого района или квартала, отвечающего основам этой концепции, за исключением нашей старой и очаровательной «Миллионки».
Люди инстинктивно стремятся создавать эту компактность и уют на своих загородных участках, становится популярно индивидуальное жилищное строительство, которое по своей природе не характерно для городов. Потому что города – это все же про высокую плотность застройки и населения.
Давайте сравним два самых новых и «современных» жилых микрорайона города – Патрокл и Снеговую падь, хотя понятие микрорайон априори не современно, об этом уже было рассказано ранее (читайте здесь). А потом сравним их в разрезе действующих нормативов градостроительного проектирования города Владивостока от 2011 года (крайне полезный и нужный в градостроительстве документ).
Будем сравнивать удельные единицы, потому как численно территория застройки Снеговой пади и населения превышает Патрокл почти в 3 раза.
Важными показателями являются:
| Патрокл | Снеговая падь | |
| плотность населения | 248 чел/га | 208 гел/га |
| средняя этажность жилых домов | планируется до 8,9 этажей | принята в 15 этажей |
| плотность застройки жилыми домами и иными зданиями | будет составлять 20,2% | планируется 13% |
| коэффициент плотности застройки расчетный | составляет 1,64 | 1,22 |
| коэффициент плотности застройки нормативный | до 2,5 | до 2,5 |
Коэффициент плотности застройки – это отношение площади всех этажей зданий к площади территории. Этот коэффициент определяют в градостроительном регламенте для развивающихся территорий и он определяет т.н. «рыхность» застройки. Для каждой зоны ПЗЗ (что это такое читайте здесь) устанавливает свой коэффициент, это необходимо для рациональной застройки территории.
Из данного сравнения видно, что территория Патрокла планируется к более плотной и среднеэтажной застройке, что очень выгодно отразится на качестве среды в этом районе, а значит и на комфорте проживания.
Чем плотнее застройка, тем меньше времени жители будут тратить, например, для похода в кафе или магазин, будет меньше «турбулентных» ветряных коридоров, где из-за силы и порывов ветра просто невозможно находиться. Подобные эффекты очень знакомы жителям «крейсеров» на сопках Владивостока.
Когда все объекты первой необходимости находятся в шаговой доступности мы можем позволить себе, наконец-то, отказаться от автомобиля и пройти 15 минут пешком.
Об этажности жилых домов стоит рассказывать отдельно, но если коротко, то комфортной для человека этажность считается до 9 этажей. Уже не одна книга написана и не один город пришел к подтверждению того, что плотная и среднеэтажная застройка самая комфортная и выгодная для города и его жителей. Осознание этого произошло в городах мира в середине прошлого века.
Проект микрорайона Снеговая падь
Несмотря на это и Патрокл и Снеговая падь, существенно недозастроены. Для подтверждения этого сравним Партокл с Миллионкой. Возьмем два ее квартала (как раз-таки квартал – самая идеальная планировочная единица в городской структуре) обрамленные улицами Светланской, Алеутской, Семеновской и Пограничной.
Сравним те же показатели:
| Патрокл | Миллионка | |
| плотность населения | 248 чел/га | 251 гел/га |
| средняя этажность жилых домов | планируется до 8,9 этажей | 3,1 |
| плотность застройки жилыми домами и иными зданиями | будет составлять 20,2% | 65% |
| коэффициент плотности застройки расчетный | составляет 1,64 | 1,26 |
| коэффициент плотности застройки нормативный | до 2,5 | до 1,7 |
Цифры и наш внутренний восторг, когда находишься среди улочек Арбата или Светланской говорят сами за себя – чем плотнее застройка и меньше этажность, тем комфортнее находиться в такой среде и к тому же крайне эффективно используется самое дорогое имущество, которое есть у города – это его территория.
«Что же делать?» – спросите вы. Все просто – нужно уплотнять застройку. В существующую внедряться нужно очень деликатно, поэтому о ней – ниже. Давайте снова вернемся к Патроклу и Снеговой пади, ведь у них еще есть шанс исправить ситуацию. Здесь как раз нужно воспользоваться нормативами градостроительного проектирования города Владивостока. Применив нормативные значения жилищной и территориальной обеспеченности можно добиться следующих показателей:
| Патрокл | Снеговая падь | |||
| Принятый расчетный | Оптимальный | Принятый расчетный | Оптимальный | |
| плотность населения | 248 чел/га | 278 чел/га | 208 чел/га | 278 чел/га |
| общая численность населения увеличится | 15 380 человек | 17 203 человек | 41 200 человек | 55 056 человек |
| средняя этажность уменьшится | 8,9 этажей | 7,5 этажей | 15 этажей | 8,5 этажей |
| количество жилых домов | 123 | 164 | 196 | 463 |
| (для унификации жилым домом считается одна секция подъезда с 4 квартирами на этаже) | ||||
| процент застройки увеличится | 20,2% | 37,1%, | 13% | 28%; |
| коэффициент плотности застройки возрастет | 1,64 | 2,29 | 1,22 | 1,92 |
| (в зоне застройки многоквартирными жилыми домами максимальное значение – 2,5) | ||||
Стоит отметить, что в увеличенные плотность и процент застройки вошли все необходимые объекты соц-культ-быта, что позволяет сделать вывод – районы можно и нужно уплотнять, чтобы избавиться от «рыхлости» и «вакуума», то есть пустых территорий, которые ложатся на наши с вами плечи в содержании, обслуживании и сохранении.
Городу нужно расти, но не вширь, а вглубь. Это позволит обеспечить больше людей квартирами. Соответственно привлечь новые трудовые ресурсы, которым будет где жить, а вместе с ними новые поступления в бюджет в виде налогов, которые реализуются в социальных и общественных объектах для нас же с вами!
Приведенные выше расчеты касались двух последних крупных районов города, где есть последний шанс не «наломать дров» в комплексной застройке. После освоения этих больших территорий нам останется только метод «точечной» застройки. К сожалению, существующие градостроительные нормативы (смотрите здесь и здесь) вынуждают застройщиков для реализации рентабельных проектов возводить объекты с максимальной этажностью и минимумом благоустройства.
Как это обычно происходит? Застройщик получает (покупает или берет аренду) участок земли. Ему необходимо предусмотреть детскую площадку, бельевую (из действующих СНИП), парковку, озеленение (30%), придомовые проезды, внутренние отступы от границ участка. Для парковки, кстати, действует норматив в минимум 1 машиноместо на 100 кв. м общей площади жилья.
Поэтому за вычетом всех этих благ на участке остается минимум для пятна застройки дома, а значит, застройщик стремится достигнуть максимально разрешенной этажности. Иначе, весь проект будет убыточен.
Как улучшить городское пространство и сделать его комфортным, обсудят 13 июня на МедиаСаммите-2019. Отдельный блок программы мероприятия будет посвящен урбанистике и городским сообществам. Архитекторы и неравнодушные граждане вместе с представителями власти и бизнеса поговорят о гармоничном развитии Владивостока.
Одна из основных задач секции — формирование активных сообществ, участвующих в жизни города, в том числе и по теме комфортной городской среды, активно работающих в достижении этой цели в сотрудничестве с властью, бизнесом и различными организациями и институтами. Поделитесь информацией о мероприятии в Facebook и вКонтакте.
Шестой Дальневосточный МедиаСаммит пройдет 13-14 июня в кампусе ДВФУ на острове Русский. Любой желающий может бесплатно посетить мероприятие, достаточно зарегистрироваться на сайте. Организаторами Дальневосточного МедиаСаммита-2019 выступают Администрация Приморского края, Союз журналистов России, Приморское региональное отделение Союза журналистов России, Дальневосточный федеральный университет. Генеральный партнер форума — РусГидро.
Корпорация развития Приморского края выступает за комплексную застройку Патрокла
Плотность застройки, комфортную этажность и другие вопросы обсудят на МедиаСаммите